[스페셜리포트] 수도권 집값 떨어지는 이유는…보금자리주택 대기수요 탓

집값 상승은 여러가지 요인이 복합적으로 작용한 결과다. 신도시를 개발하면 투자수요가 몰리면서 집값을 끌어 올린다. 신도시 지역 인구가 몰려들고 유동인구가 늘면서 상권이 생겨나기 때문이다.

그러나 인구가 더 이상 늘지 않는다면 상황은 달라진다. 신도시 인구는 서서히 줄어들게 되고 상권은 죽게 된다. 장사가 되지 않아 인구가 많은 지역을 찾아 떠나는 자영업자가 증가하면서 도시는 서서히 기능을 상실하게 된다.

머지않아 우리나라 대표 도시들도 마찬가지 현상을 겪을 가능성이 있다.

공급량은 많은데 수요가 부족하면 집값은 떨어진다. 불변의 진리라고 해도 과언이 아니다.

통계청에서는 최근 일부 수도권 지역을 중심으로 집값이 떨어지고 있는 것이 주택 수요보다 공급이 많기 때문이라고 분석했다. 주택공급이 인구(5배)와 가구(1.5배) 증가 속도보다 빨라 집값이 하락하고 있다는 것.

통계청에 따르면 지난 1995부터 2010년까지 주택은 511만 가구(53.4%), 가구는 438만 가구(33.8%), 인구는 397만명(8.9%) 늘었다. 전국 주택은 5년 단위로 10%대가 넘는 증가율을 기록했지만 인구는 1995년 이후 2~3% 늘어나는데 그쳤다.

그러나 주택 전문가들은 통계청의 분석이 잘못됐다고 지적했다. 주택 정책을 총괄하는 국토해양부도 다른 의견을 내비치고 있다.

통계청의 분석은 전국 평균적인 수치일 뿐 지역적으로 볼 때 상황은 달라진다고 주장한다. 서울과 수도권, 지방에 따라 주택공급률이 달라진다는 것. 실제로 지방의 경우 주택공급률이 100%를 훌쩍 넘어섰지만 서울은 100%를 못미친다. 게다가 재개발ㆍ재건축 등 멸실주택이 10만가구를 넘어서고 교체수요를 따져볼 때 주택공급률은 결코 많지 않다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “인구와 가구수 증가보다 주택보급률이 늘어나면서 수도권 지역의 집값이 하락했다는 것만으로 설명하기는 부족하다”며 “현재 수도권 일부지역의 집값이 하락한 것은 보금자리주택에 따른 내집마련 대기수요가 늘었고, 이것이 대세로 자리잡으면서 생겨난 현상”이라고 분석했다.