빈 사무실 ‘공포’… 올 임대료 내릴 듯

올 초까지 서울 오피스 시장은 ‘빈 사무실’ 공포가 커져가고 있는 상황에서도 임대료는 오히려 오르는 기현상이 일어났다. 그러나 올해에는 오피스 임대료가 하락할 것이라는 게 업계의 예상이다.

15일 관련업계에 따르면 서울 오피스빌딩의 공실률이 5~7%로 시장 상황이 침체국면에서 벗어나지 못하고 있다. 그러나 대형 오피스의 경우 건물의 관리자가 정보 일체를 비밀에 부치는 특성을 고려할 때, 실제로는 이보다 더 높을 것이라는 게 시장관계자들의 일반적인 관측이다.

빌딩전문 투자자문업체 관계자는 “현재 나와 있는 오피스 공실률은 어디까지나 추정치일 뿐, 정확한 수치는 며느리도 모른다”며 “실제로는 공실률 10% 이상의 빌딩들이 수두룩 할 것”이라고 말했다.

특히 올해와 내년 신규 공급 물량이 넘쳐난다는 점이 오피스 시장의 최대 위험 요인이다. 공급 증가가 공실률 상승을 가져오고 이는 곧 임대료 하락으로 이어질 것이라는 시나리오다.

그러나 최근 통계치를 보면 공실률이 높아짐에도 불구하고, 임대료는 오히려 오르거나 비슷한 수준을 유지하고 있다.

종합부동산서비스회사 교보리얼코에 따르면 지난해 서울지역 오피스의 임대료(월세)는 서울 전체의 경우 3/4분기 ㎡당 1만8400원에서 4/4분기 1만9100으로 올랐다. 도심은 2만2700원에서 2만3000원으로, 강남은 1만8700원에서 2만300원으로 상승했으며, 여의도는 1만5800원을 유지했다.

전문가에 따르면 이는 일부 공실이 많지 않거나 연면적이 3만3000㎡(1만평) 이상인 A급, 프라임급 오피스들이 대부분 임대료를 올렸기 때문이다.

그러나 올들어서는 오피스 임대료가 떨어질 것이라는 게 업계의 분석이다.

교보리얼코 투자자문팀 임홍성 팀장은“대형 신규 오피스 공급으로 오피스 임대료의 상한 수준이 높아져서 명목상 임대료가 상승한 것으로 나타나지만, 올해는 프라임 오피스들도 임차자 유치를 위해 임대료 하향 조정이 불가피할 것으로 예상된다”고 말했다.

임대료 하락의 가장 큰 원인은 수급불균형에서 찾을 수 있다. 공급 과잉 외에 경기 침체의 여파로 임대료가 싼 사무실 찾아 이동하는 기업들의 움직임 늘고 있다는 것이다. 여기에 서울·수도권내 공공기관의 지방 이전이 본격적으로 이뤄지면 빈 사무실이 늘어날 것이란 분석도 나온다.

ERA 코리아 장진택 이사는 “오피스 수급현황 및 공실률, 가격경쟁력 등을 종합해볼 때 서울 오피스 시장을 이끌어온 3대권역(도심, 여의도, 강남)의 상황이 썩 좋지 않다”고 말했다.