“재건축 강남권 저층, 재개발 용산 등 한강변 노려라”

“재건축은 고덕주공 개포주공 등 강남권 저층을, 재개발은 용산 등 한강변 중심으로 투자 포인트를 잡아야 한다”

2011년 재개발·재건축 시장과 관련해 전문가들은 주택가격 회복여부가 관건이라고 말한다. 따라서, 지난해 10월 이후 나타난 부동산 가격 반등은 올해 재개발·재건축 시장을 다시 달아오르게 할 발판이 될 가능성이 크다는 분석이다.

재건축 아파트의 대부분은 강남3구에 집중돼 있다. 최근 가격 회복세가 또다시 서울 강남권을 중심으로 나타나기 시작한 만큼 강남권 재건축 아파트는 가장 주목해야하는 투자대상인 셈이다. 이 중 전문가들은 대지지분이 많은 강남 저밀도 재건축 아파트에 관심을 가져야한다고 강조한다. 대지지분이 많다는 것은 그만큼 추가부담금을 줄이고, 투자 수익률을 올릴 수 있기 때문이다.

특히 대지부분이 많은 강남권 저밀도 재건축 아파트의 경우 사업진척 속도도 탄력이 붙고 있는 사례가 많아 투자가 유리하다는 분석이다. 재건축 사업진행과 관련된 호재가 터진 단지의 경우 가격이 가파르게 오르는 사례가 많은 까닭이다.

가장 대표적인 아파트가 강동구 고덕주공과 강남구 개포주공 재건축이다. 강동구 고덕주공 2~7단지의 경우 조합설립 인가가 마무리된 데다, 대부분 시공사까지 선정된 상황이다. 그만큼 투입자금 회수가 빠르고, 투자 안전성까지 확보할 수 있다는 얘기다.

최근 가격이 가파르게 오르고 있는 개포주공 재건축 아파트도 주목해야할 단지다. 사업속도 면에서 고덕주공보다 다소 뒤쳐지긴 하지만, 대지지분이 넓고 최근 사업진행 속도까지 탄력이 붙고 있어 유망하다는 것. 매수타이밍은 상반기가 적당하다는 게 전문가 중론이다.

강남권 재건축 아파트의 경우 아직 과거고점까지 가격이 회복되지 않은데다, 최근 후끈 달아오르고 있는 증시에 부동산 시장이 6개월 정도 후행한다는 점을 감안하면 아직 투자시점이 늦지 않았다는 얘기다.

임달호 현도컨설팅 대표는 “사업성을 꼼꼼해 분석해야 한다. 대지지분이 많고, 사업 추진이 단기간 내 가시화될 수 있는 단지를 위주로 선별 투자가 필요하다”며 “강동 고덕주공이나 강남 개포 주공 등 저층 재건축 아파트를 주목해야할 것”이라고 말했다.

여기에 서초구 일대 재건축아파트도 관심을 가져볼 만하다. 이 지역 역시 잠원, 반포 등 저밀도 재건축 단지가 다수 포진돼 있는 데다, 서초구청이 지난해 말 제출한 ‘반포유도정비구역 마스터플랜’ 추진이 가시화 된다면 추가적인 가격상승이 예상되고 있기 때문이다. 인근에 재건축이 완료된 반포자이나 래미안퍼스티지가 강남을 대표하는 랜드마크로 부상한 것도 서초구 재건축 아파트 가치를 높여주고 있다.

재개발 시장은 재건축 시장보다는 다소 조심스럽다. 공공관리자 제도 도입으로 시장에 불확실성이 늘어난 데다, 서울시가 지지부진한 재개발구역에 대해 정비구역 지정을 취소하겠다는 으름장까지 놓는 등 서울시가 사업속도 조절에 나설 가능성도 크기 때문이다. 여기에 재개발 시장 상승반전의 기반이 되는 일반 아파트 시장은 아직 회복세가 완연하지 못한 것도 부담이다.

다만 입지나 사업속도에 따른 가격 차별화는 올해도 지속될 전망이다. 특히, 선호도가 높은 한강변이나 도심등 도심재개발사업의 지분투자는 수익성을 기대할만 하다는 게 전문가들의 조언이다. 도심회귀 현상은 앞으로 10년간의 주택시장 트렌드로 자리할 가능성이 큰 까닭이다.

강북 뉴타운을 중심으로 한 신규 분양단지도 관심을 가질만 하다. 올해 첫 분양에 나서는 왕십리 뉴타운2구역은 눈여겨 볼 만한 단지다. 이외에도 용산을 비롯해 래미안 전농3차, 래미안 옥수, 불광4구역 롯데캐슬, 금호 19구역 래미안 하이리버, 아현뉴타운, 답십리뉴타운 등의 뉴타운·재개발 지역에서 신규분양이 이뤄질 예정이다.

이미윤 부동산114 연구원은 “지분가격이 여전히 고평가 됐다는 인식이 강하고 투자성 매수세가 형성되지 쉽지 않아 지분가격이 특별히 오르기는 어렵겠지만 강보합세나 소폭 회복세를 보이는 가운데 거래가 서서히 늘어갈 것”이라며 “성급하게 움직이는 것보다는 시장 상황을 보고 사업시행인가 이후 단계에서 접근해도 늦지는 않다. 용적률 상향으로 수익성이 개선되는 사업장도 눈 여겨 봐야 한다”고 말했다.