설 이후 부동산시장..."호재ㆍ변수ㆍ타이밍 주시"

올해 입지ㆍ상품별 양극화 심해질듯

양도소득세 한시감면 폐지 조치가 11일로 종료됨에 따라 그 동안 밀어내기식 분양도 자취를 감췄다. 한 동안 분양 공백이 우려되기는 하지만 곧 위례신도시, 세곡2ㆍ내곡지구 같은 알짜 보금자리주택이 분양을 앞두고 있다.

또 유망물량으로 꼽히는 서울 역세권 재개발ㆍ재건축 일반분양사업장이나, 판교ㆍ광교신도시 등은 올해도 인기를 이어나갈지 주목되고 있다.

다만, 경기가 완전히 회복하지 못하고 여전히 불안 요인이 있는 만큼, 설 이후 올 한해는 지역별, 평형별, 상품별 세분화ㆍ차별화가 더욱 심화되고 정책에 따른 가격 민감도도 상당해 예민해 질 것으로 전망되고 있다.

◆ 당분간 민간분양시장 숨고르기 예상

우선 분양시장은 11일 신축주택 양도소득세 감면 혜택 종료 및 설 연휴에 따라 민간부분의 공급공백이 가시화되기 시작했다. 당분간 미분양 증가와 민간분양시장의 숨고르기가 이어질 것으로 예측되고 있다.

다만, 서울 역세권 재개발ㆍ재건축 일반분양사업장이나, 판교ㆍ광교신도시 등 유망지역의 쏠림현상은 지속될 것으로 예상되고 있으며 위례신도시와 세곡2ㆍ내곡지구의 보금자리주택 등의 공공물량도 주목되고 있다.

예비청약자들은 전용 85㎡이하 청약예ㆍ부금 가입자라면 거주지역의 향후 공급물량 추계와 통장 순위 및 가입기간 가점을 따져 주택청약종합 통장 갈아타기를 시도하거나, 중대형 청약예금으로 청약가능 면적을 증액할 수 있다.

노부모를 모시거나, 결혼 안한 성년 자녀와 세대합가를 해서 부양가족수 가점을 늘리거나, 신혼부부들은 가족과의 출산계획을 통해 특별공급제를 적극 활용하는 요령도 있다.

◆ 강남 재건축 저가 메리트 반감 매수세 한계

일반 아파트와 달리 서울 강남권 재건축 시장은 저가 매물이 간간히 거래되면서 호가가 일부 올랐다. 그러나 강남재건축시장은 저가 메리트가 반감된 상태여서 본격적인 추격 매수세를 기대하기는 어려울 것으로 예측되고 있다.

단기간 큰 폭의 추가 상승을 기대하기 보다는 용적률 상향 여부와 국지적 사업추진 속도에 따른 단지별 가격 상승을 기대하는 것이 현명하다고 부동산 전문가들은 조언한다.

함영진 부동산써브 실장은 "저밀도와 고밀도 단지에 따른 용적률 수혜, 사업 추진 속도, 소송 문제, 개발이익 환수 여부를 살펴 보수적으로 접근하는 자세가 필요하다"고 조언했다.

특히 최근 재건축단지는 중대형 갈아타기의 목적으로 이용되는 면이 있는 만큼 고급유효 수요가 찾을 만한 지역이나 한강조망,교통망 확충, 개발자극 요인이 중첩된 곳을 고르는 것이 한 방법이다.

재개발사업장은 서울 전세가 상승에 임대차 수요 증가, 중소형주택 멸실, 총선을 앞두고 4차 뉴타운 추진 기대감에 따라 재개발 지분가격은 일정 수준을 이어갈 것으로 전망된다. 사업 추진 여부나 향후 입주권이 보장되는지 여부를

파악하고 소송에 따른 사업리스크를 감안해 실거주 장기투자로 접근할만 하다.

현재 재고주택시장은 전반적으로 거래 부진을 보이고 있다. 하지만 수도권 위주로 내 집마련 수요는 꾸준한 편이다.

투자수요라면 역세권 입지에 수급적체를 피한 지역을 선별하라고 조언한다.

실수요자라면 장기적으로 공급적체가 있는 지역 중 교통망 확충 예정지나, 고점대비 낙폭이 큰 급매가 나오는 지역은 내집마련의 요충지가 될 수도 있다.

다주택자라면 전세보증금 소득세 과세나, 다주택자에 대한 양도세 한시적 중과 유예조치의 기간을 잘 살펴야 한다. 양도세 중과 유예기간이 연내로 마감되니 만큼, 향후 추가가격상승여력이 없는 주택은 연내 매도를 고려해 봄직하다.

◆ 설 이후 부동산시장 양극화 예상

올 한해는 지역별 평형별 상품별로 양극화가 더욱 짙어질 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 상반기는 공공 분양시장을 눈여겨 볼 필요 있다. 청약통장을 잘 활용해 2~4월까지는 위례나 보금자리주택, 서울 도심유망 물량에 집중청약하면 좋다.

재고주택시장은 자기자본비율을 높이는 전략이 좋고 도심에서 급매를 잡는 것이 현명하다. 올해 입주적체나 분양 물량러시가 이뤄지는 곳보다는 수급불안이 있는 곳도 눈길을 끈다.

함 실장은 "3호선 연장, 경전철 개통, 교통망 확충 같은 수요가 탄탄한 중소형 주택을 염두에 두는 것이 좋다고 본다"고 말했다.

다만 최근 들어 세계 금융시장의 국지적 불안요인이 존재하는 만큼, 이같은 요소가 변수로 작용할 수 있어 국내외 흐름을 꾸준히 파악하는 자세를 견지하라고 전문가들은 조언한다.