개발·운영·금융 ‘3박자’ 갖춘 종합부동산회사 만든다… 우량사업엔 국민도 참여[부동산PF 개선안]

▲전문 디벨로퍼 직접 운영 사례 (자료제공=국토교통부)

건설·부동산 경기 위축으로 위기를 맞닥뜨린 프로젝트파이낸싱(PF) 문제를 근본적으로 해결하기 위한 대책이 나왔다. 리츠(REITs·부동산 투자회사)를 통한 개발·운영 전문 디벨로퍼를 육성하고, 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여를 활성화해 안정적인 PF 기반을 마련한다.

14일 국토교통부는 경제관계장관회의 의결을 통해 발표한 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 통해 이같이 밝혔다.

통상 LH 공공택지는 디벨로퍼가 LH로부터 택지를 공급받은 후 오피스·상가 등을 개발해 분양하는 구조다. 디벨로퍼는 분양을 통한 이익 실현에 집중하고, 수분양자들은 운영 노하우가 부족한 탓에 공실이 발생하는 등 비효율적 운영이 이뤄진다. 공공택지는 수용방식으로 조성됨에도 디벨로퍼가 분양이익을 독점하는 일도 발생할 수 있다.

정부는 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지매입 우선권을 제공해 안정적 개발과 운영을 도모할 방침이다. 자기자본비율이 높은 경우 택지 공급 평가 시 가점을 부여한다.

우량 용지를 리츠에 공급해 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발을 유도한다. 필요 시 LH가 지분출자자로 참여해 사업 안정성 향상을 도모한다.

기관투자자의 부동산 개발신탁 참여도 활성화한다. 부동산신탁사(이하 ‘신탁사’)는 올 6월 기준 97조8000억 원의 수탁고를 보유할 정도로 개발사업에서 큰 비중을 차지하지만, 토지신탁 이후 기관투자자의 지분투자는 받지 못하고 차입 위주의 자금 조달만 진행한다는 문제가 있었다.

토지신탁 사업에 기관투자자가 토지비를 제외한 사업비의 일정 부분(15%)까지 투자할 수 있도록 하는 방안을 검토한다. 이 경우 자기자본, 내부통제 등 충분한 요건을 갖춘 신탁사가 기관투자자의 투자를 통한 원활한 자금조달을 할 수 있어 대출 비중이 줄어든다.

▲시행능력평가 도입 절차 (자료제공=국토교통부)

우수 디벨로퍼 인증체계도 마련한다. 부동산 개발사업 시행능력에 대한 검증된 정보 부재는 건실한 사업시행자 확인과 자본금 투자유치 제약 요인으로 작용할 수 있어서다.

앞으로는 우수 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 ‘시행실적 검증’을 통한 시행능력평가 제도’를 도입한다. 시행 분야에 적합한 평가지표를 만든 뒤 평가 결과(업체별 순위)를 공시한다. 이를 바탕으로 공모사업 시행자 선정 시 우대, 시행능력평가 가점 부여, 디벨로퍼 중·대형화 지원 등의 인센티브를 지급할 예정이다.

정부는 이번 개선방안의 목표를 종합부동산회사 육성으로 잡았다. 분양수익만을 좇는 단기·영세한 시행 형태에서 개발·운영·금융이 가능한 회사로 만들겠다는 것이다. 국토부 관계자는 “개발과 운영으로 안정적 사업구조가 마련되고 누적수익이 신사업 자본으로 참여하는 선순환 구조가 형성될 것”이라고 말했다.