재초환 완화 국회 통과 ‘안갯속’…재건축 몸값은 ‘뚝뚝’

▲서울 송파구 잠실주공5단지 전경. (연합뉴스)

부동산 현안 법안 논의가 제자리걸음을 반복하면서 재건축 단지 집값에 악영향을 미치고 있다. 여야는 국회에서 재건축 초과이익 환수 부담금 완화안(재초환 개정안)과 분양가상한제 주택 실거주 의무 폐지법(실거주의무 폐지법) 등 부동산 시장에 직접 영향을 주는 법안을 논의 테이블에 올렸지만, 이견만 확인하고 돌아섰다. 이들은 합의를 이어가겠다는 태도지만, 남은 시간을 고려하면 법안 통과 불발 가능성이 더 크다는 데 무게가 실린다.

23일 국회 국토교통위원회에 따르면 국토위는 전날 법안소위를 열고 재초환 개정안과 실거주 의무 폐지법 등을 상정해 논의했지만, 합의에 실패했다.

국회 국토위 소속 여당 의원실 관계자는 “재초환 부과 기준과 관련해 아직 여야 간 합의가 안 되고 있다”며 “일단 다음 소위 때 결론을 짓기로 의견 차이를 좁힌 상황”이라고 말했다. 다만, 다음 소위 통과 전망에 대해선 “지켜봐야 한다”고 말해 합의 불발 가능성도 시사했다. 남은 법안소위 일정은 29일과 다음 달 6일 두 차례뿐이다.

법안은 발의 후 해당 상임위원회 법안소위에서 합의돼야 상임위 전체회의에서 의결할 수 있다. 이후 법제사법위원회와 본회의 등을 거쳐 시행된다. 상임위 법안소위 문턱을 넘지 못하면 법안 통과는 불가능하다. 앞으로 남은 국회 일정을 고려하면, 남은 절차가 일사천리로 이뤄져야 연내 법안 통과가 가능하다.

부동산 정책법안 통과가 미뤄지면서 시장은 재건축 단지에 대한 기대감을 접은 모양새다. 부동산R114 통계에 따르면 17일 기준 서울 재건축 단지 상승률은 0.01%로 집계됐다. 재건축 단지는 5월부터 보합 전환돼 일반단지보다 먼저 상승세에 시동이 걸렸다. 이후 9월 22일 0.03%까지 오르며 일반단지보다 더 높은 상승률을 보였다. 하지만 최근은 하락세다.

주요 단지 최근 시세는 9월 대비 1억 원가량 하락했다. 현재 서울 송파구 ‘잠실주공5단지’ 전용면적 76㎡형 시세(매도 호가)는 24억7000만 원부터다. 9월 실거래가 25억9000만 원보다 1억 원가량 낮은 가격이다. 강남구 ‘은마’ 전용 76㎡형 역시 9일 23억7000만 원에 실거래됐지만, 이날 시세는 23억 원부터 시작한다.

재초환은 재건축 사업으로 이익이 발생했을 때 최대 50%까지 세금으로 환수하는 제도다. 이번 완화안은 재건축 사업 부담금 면제 기준을 기존 조합원 한 명당 3000만 원에서 1억 원으로 상향한다는 내용을 담고 있다. 정부가 제시한 부담금 부과구간은 부과 요율에 따라 7000만 원부터 4000만 원까지 차등 적용한다.

세부적으로는 △1억∼1억7000만 원(구간 7000만 원)은 10% △1억7000만∼2억3000만 원(6000만 원)은 20% △2억3000만∼2억8000만 원(5000만 원) 30% △2억8000만∼3억2000만 원(4000만 원) 40% △3억2000만 원 초과는 50%를 부과한다. 현재 야당은 면제 기준과 부과율 구간 금액을 정부 안보다 낮춰야 한다는 입장인 것으로 알려졌다.

재초환 개정안 불발 시 서울 핵심지의 경우 수억 원 규모의 부담금 폭탄을 떠안아야 하는 정비사업장이 다수다. 용산구 한 아파트는 조합원당 부담금이 7억7000만 원에 달한다. 강남구와 영등포구에서도 3억~4억 원 규모의 부담금 예상되는 단지들이 있다. 이러면 사업성 악화로 재건축 사업은 중단되고, 정비사업에 기댈 수밖에 없는 서울 내 신규 공급은 기약 없이 미뤄질 수밖에 없다.

전문가는 정책 불확실성이 집값 내림세를 부채질하고 있다고 진단했다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “집값이 상승하려면 금리 인하 등 경제적인 측면이 개선되던가, 아니면 시장에 긍정적인 정책이 시행돼야 하는데 현 상황은 둘 다 막힌 것”이라며 “최근 집값 상승세가 꺾였는데 정책 불확실성이 집값 냉각 속도를 더 빠르게 만들고 있다”고 말했다.