[긴급 지상좌담회] "하락기인 지금, 모든 규제 숨통 틔울 적기…DSR도 풀어야"

▲(왼쪽부터 순서대로)고준석 제이에듀투자자문 대표, 김은진 레오대출연구소 대표, 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원, 서진형 공정주택포럼 대표

윤석열 정부가 부동산시장 경착륙을 막기 위해 문재인 정부에서 내놨던 각종 규제를 해제하고 있다. 전문가들은 현 정부의 규제 완화책이 ‘비정상의 정상화’를 위해 필요한 선제적인 조치였다며 긍정적으로 평가했다.

다만 총부채원리금상환비율(DSR)이 계속 작동하고 있다는 점에 대해선 우려의 목소리가 나온다. 당장 DSR 규제 완화 없이는 정부의 규제 완화책이 시장에 끼치는 영향이 제한적일 수 밖에 없다는 이유 때문이다. 전문가들은 지금이야말로 모든 규제를 풀어도 시장 가격에 영향을 덜 끼치며 거래절벽 문제도 해소할 수 있다고 주장했다.

이투데이는 부동산시장 연착륙을 위해 필요한 정부의 부동산 정책 방향을 논의하기 위해 부동산·금융시장 전문가들과 긴급 지상좌담회를 진행했다.

토론에는 고준석 제이에듀투자자문 대표, 김은진 레오대출연구소 대표, 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원, 서진형 공정주택포럼 대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)가 참여했다.(가나다 순)

"규제 풀면 막힌 거래 뚫리겠지만
고금리에 레버리지 시도 못해
하락세 보여야 완화책 빛날 것"

-사회: 윤석열 정부가 전 정부에서 이뤄진 규제를 대부분 해제했다. 이에 대한 평가를 해달라.

▲김은진: 비정상화의 정상화를 위한 정책이라고 생각한다. 그동안 집값이 시장경제 논리에 맞게 돌아가야 하는데 규제로 꽉 막아놓다보니 그렇게 돌아가지 못했다. 이번에 부동산 규제를 완화하면서 거래를 원활하게 하는 계기가 될 것으로 기대된다.

문제는 금리다. 그동안 정부가 지속해서 규제 해제를 이어가고 있지만, 이자가 무서워서 레버리지(차입자본을 끌어와 자산을 매입하는 투자 전략)도 쓰지 못했다. 올 하반기 정도 금리가 다소 하락세를 보이면 정부의 규제 완화책이 더 빛을 발할 것으로 본다.

▲김효선: 공감한다. 정부의 이번 규제 완화 정책은 다주택자도 주택시장에 참여할 수 있도록 하고, 시장이 과열되지 않도록 임대사업자 제도를 일부만 부활하는 등 법령 개정 없이 할 수 있는 정책을 전방위적으로 세심하게 조정했다고 판단된다.

▲서진형: 부동산시장의 급랭으로 경착륙을 하게 되면 금융기관의 부실로 이어지고, 금융기관의 부실은 국가 경제 위기를 초래할 수 있기 때문에 선제적인 대응이 필요하다. 만일 환경이 변해 부동산 투기가 발생하는 등 부작용이 발생하면 그때 다시 각종 규제책을 활용해 시장을 안정시키면 된다. 따라서 현 정부의 규제 완화는 바람직한 방향이라고 생각한다.

-사회: 정부의 규제 해제 속도가 너무 빠르다는 지적도 있는데?

▲김은진: 전혀 속도가 빠르지 않다고 생각한다. 전 정부의 부동산 규제가 거래를 틀어막는 비정상적인 정책이었기 때문에 이제는 그런 비정상적인 규제를 정상화하는 과정이다. 한번에 확 풀어야만 거래를 활성화 시킬 수 있다고 생각한다.

▲김효선: 그렇다. 최근 수년간 겹겹이 쌓였던 규제를 부분적으로 해제하는 것은 오히려 더 큰 혼란을 야기할 수 있다. 지금은 규제를 풀어도 시장이 과열되지 않을 수 있는 시기이기 때문에 거래가 늘어날 수 있는 제도적 수정이 필요한 시점이라고 판단된다.

▲고준석: 속도가 빠르다는 것은 반대로 생각하면 그동안 규제를 엄청 해왔다는 것이다. 이렇게 가격이 수억 원씩 떨어지는 시장에서 오히려 규제 해제를 하지 않는다는 것이야말로 시장경제 원칙에 맞지 않다.

"2020년 3분기부터 가계빚 폭증
개인 부채관리 딜레마 존재하나
무주택자 등 실수요자 중심으로
천천히 완화하는 식의 개편 필요"

-사회: 정부가 DSR 규제만큼은 유지할 것으로 보인다. 이 때문에 일각에선 정부의 규제 완화책이 시장에 끼치는 영향이 제한적일 것이라고 보고 있다. 반면 DSR 규제를 무작정 풀었다간 가계부채 문제가 심각해져 우리나라 경제 전반에 위기가 올 수 있다는 목소리도 높은데 어떻게 생각하나?

▲김효선: 2020년 3분기부터 가계부채가 큰 폭으로 증가한 부분에 있어서 개인별 부채 관리는 필요하다고 생각한다. 다만, DSR을 계산할 때 현재는 모든 대출을 동일하게 보는데 대출의 성격에 따라 위험도를 구분해서 반영하는 등 세심한 정책적 보완은 고민해 볼 필요가 있다고 본다.

▲김은진: 정부가 DSR 규제를 풀지 않는 것은 단순히 우리나라 경제 뇌관이 폭발할 것이라는 우려 때문만은 아닌 것 같다. 이것마저 풀면 부동산시장 가격을 조정할 유일한 제동 장치가 없어진다고 판단해 (DSR 규제 완화를) 쉽게 놓지 못하는 것 같다. 사실 가계부채 증가를 막으려면 지금 특례보금자리론을 풀 이유가 없다. 특례보금자리론은 DSR은 보지 않고 총부채상환비율(DTI)만 적용하기 때문이다. 정부도 일단 DSR을 제외한 나머지 규제를 풀어놓고 상황을 보면서 장기적으로는 DSR 규제를 풀지 말지 결정할 것이라고 생각한다.

▲고준석: 은행에서도 리스크 관리를 하기 때문에 DSR 규제를 풀어준다고 해서 무소득자에게 무분별하게 대출해 주지 않는다. 정부에서도 (부동산시장 연착륙을 위해서는) 시장이 원활하게 돌아갈 수 있도록 규제를 다 풀어야 한다.

▲서진형: DSR 규제를 완화하는 것도 필요하지만, 정부 입장에서는 가계대출 관리의 측면에서 딜레마가 있는 것은 분명하다. 따라서 무주택자 등 실수요자를 중심으로 DSR 규제를 완화하는 방향으로 개편할 필요는 있다.

"주택 추가매수 금지의무 특약
지금의 매매시장 동결 주원인
기존 약정서 문제도 재검토를"

-사회: 현 시점에서 정부가 DSR 규제 외에 추가로 해제해야 할 규제나 신설해야 할 정책이 있다면 어떤 것이 있다고 보나?

▲김은진: 대출을 통해 집을 사고 싶어도 제약이 되고 있는 것 중에 하나가 바로 생활안정자금 대출 시 작성하는 주택 추가 매수 금지의무 약정서다. 2018년 발표된 '주택시장안정대책'에 따라 주택담보 생활안정자금대출을 받은 경우 주택 추가 매수가 금지되는 특약을 체결하는데 그 약정서 때문에 집을 못 사는 사람도 정말 많다. 추가 약정서 문제만 풀려도 주택 매매 시장이 지금처럼 얼어붙지는 않을 것으로 생각한다. 기존의 추가 약정서 문제를 한 번 점검해 볼 필요가 있다고 생각한다.

▲서진형: 부동산 조세제도의 근본적인 개편이 필요하다. 보유세를 올리고 거래세를 낮춰야만 부동산이 소유 중심에서 이용 중심으로 변화할 수 있기 때문이다. 이용을 통해 수익을 창출하고 보유세를 부담할 수 있는 소비자만이 부동산을 소유해 이용할 수 있는 체계를 갖춰야 한다.

▲김효선: 전 분양가상한제를 다시 검토해 볼 필요가 있다고 본다. 최근 청약시장은 분양가에 의해 성패가 결정된다. 분양가가 높으면 청약경쟁률이 낮고, 시세가 낮아지고 있어서 분양가상한제를 유지하는 실익이 없다고 생각된다.

▲고준석: 정부가 규제를 완화한 상황에서 이젠 주택 공급에 속도를 내기 위한 정책을 서둘러야 한다고 본다. 지금이야 금리가 시장 가격을 통제하고 있지만, 금리가 다시 내려가면 주택 공급 부족으로 가격은 다시 오를 가능성이 높다. 그때를 대비해서 정부는 지난 정부에서 추진하던 3기 신도시나 공공주택, 임대주택 등 공급정책을 차질 없이 추진해야 한다.

재건축 안전진단 문턱도 낮아진 만큼 빨리빨리 추진할 수 있도록 '도시및주거환경정비법'(도정법)을 완화해야 한다. 정상적인 시장은 금리가 가격을 통제하는 이런 시장이 아니라 공급이 가격을 통제하는 이런 시장이어야 한다.

-사회: 금리가 당장 내려가기 어려운 점을 고려할 때 부동산 연착륙을 위해 가장 필요한 대목이 있다면 무엇이 있을까?

▲김효선: 앞에서 고 대표님이 말씀하신대로 정부와 서울시에서 진행하고 있는 공급계획을 신속하게 진행하는 것이 필요하다고 본다. 전방위적인 부동산 규제 완화 정책이 발표된 만큼 이를 빠르게 실행하는 것도 중요하다.

▲고준석: 시장이 원활하게 돌아갈 수 있도록 DSR 규제를 비롯해 모든 규제를 다 풀고 시장 원리대로 돌아가도록 하면 된다.

▲김은진: 저도 DSR 규제 완화는 필요하다고 생각한다. 앞서 이야기한 주택 추가 매수 금지의무 약정서에 대한 부분도 반드시 검토했으면 하는 부분이다. 정책적인 부분에서 부동산 거래 활성화를 위해 반드시 추진해야할 부분이라고 생각한다.

▲서진형: 부동산 개발사업 등이 미분양으로 인해 건설업계의 자금난을 가중시키고, 이는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 부실화로 이어진다. 국내 PF시장의 부실화는 금융기관의 위기를 초래할 수 있다. 따라서 PF사업지에 대한 사업성 분석을 통해 우량한 사업지는 정부에서 보증 또는 인수를 통해 부동산시장의 파산을 사전에 예방하는 사전적 조치가 필요하다.

-사회: 소비자들은 올해 부동산 시장 전망에 대한 관심이 가장 클 것 같다. 올해 시장을 전망한다면?

▲김효선: 수도권과 지방 모두 올해 집값은 하락세를 유지할 것으로 전망한다. 수도권은 서울은 전년도 수준의 하락이 예상되는 반면, 경기와 인천은 전년도보다 더 큰 폭의 하락세가 예상된다. 지방권에서는 영남권과 충남권이 공급 충격과 미분양 증가로 추가적인 하락이 있을 것으로 보인다.

▲서진형: 수도권은 3~4% 하락이, 지방은 5~6% 하락이 예상된다.

▲고준석: 저는 서울을 비롯한 수도권은 올해 하반기부터 가격이 2~3% 반등할 것으로 예상한다. 지방은 보합세가 될 것이다.

▲김은진: 수도권은 올 하반기부터 금리가 다소 내려가면 어느정도 매수세가 붙으면서 하락세가 소강상태가 될 것으로 보인다. 지방은 투자수요가 살아나지 않으면 하락세가 여전할 것으로 예상된다.