중국 경제 시한폭탄 부동산 뇌관 ‘재깍재깍’…모기지 보이콧에 판매 급감까지

디폴트 위기 부동산 개발업체 외채 규모 244조원 달해
100대 부동산 업체 7월 매출 약 40% 급감
S&P “中은행들, 최악시 464조원 손실 직면”

▲중국 상하이 아파트 건설 현장 인근에 CCTV가 설치돼 있다. 상하이/로이터연합뉴스

중국 경제 시한폭탄으로 떠오른 부동산 시장 위기가 한층 심각해지면서 우려를 키우고 있다. 부동산 개발업체들의 건설대금 미지급에 따른 공사 중단이 이어지는 가운데 이에 반발한 주택 구매자들의 주택담보대출(모기지) 상환을 보이콧하는 악순환이 발생하면서 시장이 더욱 냉각되고 있다.

경고음은 곳곳에서 나오고 있다. 1일(현지시간) 니혼게이자이신문에 따르면 경영난 악화로 디폴트(채무불이행) 위험군에 놓인 중국 부동산 개발업체들의 외화표시채권 규모가 1870억 달러(약 244조3300억 원)에 달하는 것으로 집계됐다. 이들 채권이 제때에 상환되지 못한다면 개발업체들이 진행하던 아파트 건설 프로젝트가 중단되고, 이에 모기지 상환을 거부하는 주택 구매자들이 늘어날 가능성도 커지게 된다.

중국 부동산 개발업체들은 ‘사면초가’인 상황이다. 지난해 하반기부터 시작된 업계 전반의 유동성 위기로 건설대금을 제대로 지급하지 못하면서 지연 또는 좌초되는 건설 프로젝트들이 늘어났다. 여기에 최근 주택 구매자들이 모기지 상환 보이콧에 나서면서 유동성 위기는 더욱 심해지고 있다.

악순환은 여기서 끝이 아니다. 부동산 시장 리스크가 커지자 투자 심리도 바닥을 치면서 주택 판매가 급감하고 있다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 중국 상위 100대 부동산개발업체의 지난달 매출은 5321억4000만 위안으로 전년 동기 대비 39.75% 급감했다. 중국 국가통계국에 따르면 6월 기준 주택 판매는 23.4% 감소했다.

더 큰 문제는 부동산 위기가 중국 금융시스템 전반으로 퍼질 수 있다는 점이다. 국제신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P)는 “최악의 시나리오로 가정할 경우 중국 전체 모기지의 6.4%가 손실에 직면할 수 있다”고 경고했다. 액수로 따지면 2조4000억 위안(약 464조 원)에 달하는 규모다. 이와 관련해 도이체방크는 이보다 더 높은 7%가 부실 위험이 있다고 평가했다.

블룸버그통신에 따르면 당장 보이콧 사태로 인한 연체 모기지 규모가 21억 위안 정도이지만, 보이콧 확산세가 장기화할 경우 연체 규모가 커지면서 중국 은행 업계 전반으로 리스크가 번지게 된다. 닛케이는 부동산 업계의 디폴트 리스크가 이미 4020억 달러의 외채 부담을 떠안고 있는 금융업에 파급될 수 있다고 지적했다.

첸 지우 홍콩대학 경제학과 교수는 “(부동산 시장에) 은행이 중간에 끼어있다”면서 “부동산 개발업체가 프로젝트를 완공하는 데 지원하지 않으면 결국 훨씬 더 큰 손실을 보게 될 것”이라고 말했다. 이어 “은행들이 지원에 나서면 당연히 중국 정부는 기쁘겠지만, 은행은 그만큼 더 지연된 부동산 프로젝트에 대한 익스포저가 더 커지게 된다”고 지적했다.

이러한 리스크를 의식한 듯 홍콩에 상장된 중국 주요 시중은행 32곳 중 17개 은행이 부동산 대출 잔고를 줄이고 있지만, 이미 중국 은행들의 부동산 익스포저는 다른 업종에 비해 월등히 높다. 블룸버그에 따르면 중국 우정저축은행과 중국건설은행은 총 대출의 34% 정도(2021년 기준)가 모기지다. 중국 은행들은 부실 대출 급증을 대비해 채권 발행을 통해 올해 상반기 사상 최대 규모의 자본을 조달했는데, 이 역시 중국 경제의 부채 부담을 한층 키울 것으로 전망된다.

국제 신용평가사 무디스는 “모기지 보이콧이 더욱 확산할 것으로 보이는 가운데 중국 부동산 수요 회복은 정부의 개입과 주택 구매자들의 심리 회복에 달려있다”면서 “그러나 이는 여전히 불투명하다”고 지적했다.