윤석열 정부, 전세시장 안정화할까…임대차3법에 쏠린 눈

전셋값 동결 임대인에 세제 혜택
계약갱신 청구권 기본 2년 변경

(이투데이DB)

윤석열 대통령 당선인이 부동산 핵심 공약으로 내건 ‘임대차3법’의 수정 방향에 관심이 쏠린다.

7월이면 도입 2년을 맞는 임대차3법은 애초 임차인의 권리를 보호해 주거 안정화를 꾀하겠다는 목적으로 만들어졌지만, 법 시행 취지와 달리 매물 잠김 효과에 따른 전셋값 급등을 불러와 법을 수정·보완해야 한다는 목소리가 커졌다. 윤 당선인은 그간 ‘임대차법 전면 재검토’를 강조해온 만큼 법을 어디까지 손질하고, 향후 전세 시장에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.

14일 업계에 따르면 2020년 7월 도입된 임대차 3법은 올해 도입 2년을 맞는다. 최근 대출 규제 강화, 금리 인상 여파로 매매는 물론이고 전·월세 거래 역시 급격히 줄며 전셋값 내림세가 이어지고 있다. 다만 8월이면 갱신 계약을 연장한 매물이 시장에 나올 예정이다. 임대차법에 따라 임차료를 올리지 않고 갱신 계약을 연장한 집주인이 급등한 전셋값에 맞춰 4년 치 임차료를 한꺼번에 올려받을 가능성이 크다. 이에 전셋값 급등에 따른 전세난 우려가 커지고 있다.

실제로 임대차법 시행 전과 후 전셋값은 급격히 상승했다. KB부동산 통계에 따르면 서울 평균 아파트 전셋값은 임대차법 시행 전인 2020년 6월 4억9148만 원이었는데, 시행 이후인 지난달 전셋값은 6억7257만 원으로 37%가량 올랐다.

임대차법은 2+2년 임대차계약 갱신 청구권제, 5% 전·월세 증액 상한제, 임대차계약 신고제 등 3법으로 도입 취지는 선했지만, 결과는 거꾸로 나타났다. 최장 4년까지 전셋값 오를 걱정 없이 세입자를 보호해주겠다는 의도였지만 한 번 전세계약을 맺으면 최장 4년간 임대 수익률이 제한된다는 불안 심리가 임대인(집주인) 사이에 퍼지며 신규 전세 시세가 급등하기 시작했다.

윤 당선인은 대선 후보 시절 “임대차3법의 맹점과 부작용을 면밀히 살펴보겠다”며 전면 재검토할 것을 시사했다. 전셋값을 인상하지 않는 임대인에게는 세제 혜택을 주고, 현행 4년까지인 세입자의 계약갱신청구권을 기본 2년으로 변경한다는 것이다.

전문가들은 임대차법의 도입 취지를 살리돼 일부 수정·보완을 하려는 윤 당선인의 취지에 찬성하고 있다. 특히 임대차법은 임차인에게 상당히 유리했던 법인 만큼 임대인에게 일정 부분 혜택을 줘 매물이 잠기지 않도록 해야 전세시장 안정화를 꾀할 수 있다고 말한다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “임대차법의 입법 취지는 무주택 임차인을 보호하겠다는 것으로 옳지만, 수단과 방법이 임차인에게 너무 유리한 게 문제였다. 임차인과 임대인의 권리와 이익을 적절히 보호해주는 방향으로 수정·보완돼야 한다”며 “임대인에게 손해가 갔던 부분, 임대 기간 4년 연장과 전·월세 상한제 등에 따라 임대인이 감수하는 부분에 대해 보유세 감면, 대출 지원 등 혜택을 줘야 한다. 그래야 임대차법 시행에도 전·월세 물건이 잠기지 않고 시장에 나올 수 있다”라고 말했다.

이은형 건설정책연구원 책임연구원은 “정책은 누구나 쉽게 이해하고 실무도 단순 명확해야 하지만, 계약갱신청구권 등은 그렇지 못한 것이 현실이었다. 전세 기간 4년 연장은 임대인에게 부담스럽고, 임차인에게 유리한 정책”이라며 “급진적으로 4년 연장을 추진할 게 아니라 3년으로 먼저 연장하고 이후 사회에 3년이란 기간 개념이 정착되면 이후 4년을 고려해야 한다”고 강조했다.