[이슈크래커] ‘35층 규제’ 뭐길래…서울 도시 경관 확 바뀔까?

2014년 규제 이후 8년 만에 해제
스카이라인 다변화 꾀하지만 '용적률 제한' 변화 없어 '한계'

▲오세훈 서울시장이 3일 서울시청에서 '2040 서울도시기본계획'을 발표하고 있다. (연합뉴스)

서울시가 마침내 ‘35층 규제’를 내려놨습니다. 그동안 서울시는 시내 아파트를 새로 지을 때 35층 이상 못 짓도록 막았습니다. 바로 서울시 도시계발 최상위 계획인 ‘2030 서울도시기본계획’(2030 서울플랜) 때문입니다. 하지만 3일 발표된 ‘2040 서울도시기본계획’에선 35층 층수 규제 조항이 삭제됐습니다. 한강변에 50층 ,60층 아파트가 들어설 수 있는 근거가 마련된 셈이죠.

35층 규제의 시작…‘2030 서울플랜’

지난 2014년 박원순 서울시장 당시 발표된 2030 서울플랜은 주거용 아파트 층수를 최고 35층으로 제한했습니다. 일반 주거지역 기준 주거용은 35층 이하, 주상복합단지는 50층 이하로만 짓도록 한 것입니다.

규제 근거는 ‘무분별한 초고층 건물 난립 방지’입니다. 2030 서울플랜에는 층수 제한과 관련해 “기성 시가지 내 무분별한 초고층 건물의 난립을 방지하고, 도시경관 및 도시 공간 구조를 고려한 계획적인 높이관리가 이뤄질 수 있도록 중심지 위계별 최고층수를 차등관리한다”고 명시했습니다.

서울은 한강을 중심으로 아파트 단지가 밀집해 있고 문화유산이 많아 도심 경관 제한이 필수라는 논리입니다. 2030 서울플랜에는 “주요 산 주변, 구릉지 건축물은 저층을 원칙으로 하고 한강변 등 수변 연접부는 위압감을 완화할 수 있는 스카이라인이 형성되도록 한다”고 못 박았습니다.

초고층 꿈꾸는 재건축 단지…층수 제한 해제에 ‘방긋’

▲서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 전경 (연합뉴스)

그동안 층수제한 때문에 초고층 재건축 단지가 들어서지 못하면서 초고층 아파트 몸값은 천정부지로 뛰었습니다. 부동산 정보업체 부동산인포 조사에 따르면, 2015년 이후 입주한 서울 아파트 중 35층 이상 단지는 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’(38층)와 성동구 성수동 ‘서울숲 트리마제’(47층), 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’(56층)뿐입니다. 모두 각 지역 랜드마크 아파트 역할을 톡톡히 하고 있습니다.

해당 단지들은 모두 2007년 추진된 한강 르네상스 사업으로 진행됐습니다. 부지 기부채납 조건으로 최고 50층까지 허용한 것이죠.

이에 강남구 압구정동과 용산구 이촌동, 성동구 성수동, 영등포구 여의도동 등 서울 내 핵심 재건축 단지는 50층 이상 초고층 아파트 재건축을 원하고 있습니다. 하지만 35층 규제가 이를 가로막으면서 재건축 사업을 미루거나 아예 35층에 맞춰 재건축에 착수한 단지가 속출했습니다.

실제로 반포주공1단지 1·2·4주구는 원래 42층 규모 재건축을 추진하다 서울시 심의 과정에서 35층 규모로 낮아졌습니다. 대표 재건축 단지인 은마아파트와 잠실주공5단지 역시 35층 규제에 걸려 사업 속도가 지지부진합니다.

하지만 이번 2040 서울플랜에서 35층 규제가 사라지자 재건축 단지 사업 전망에도 ‘파란불’이 들어왔습니다. 층수 규제가 풀리면 특히 한강변 재건축 단지는 한강조망을 할 수 있는 동의 층수를 더 높여 지을 수 있어 집값 상승 기대감도 큽니다.

오세훈 서울시장은 층수규제 폐지와 관련해 “서울 전역에 일률적‧정량적으로 적용한 35층 규제를 삭제하고, 유연하고 정성적인 ‘스카이라인 가이드라인’으로 전환하겠다”고 했습니다.

용적률 제한은 그대로…'절반의 효과' 우려도

다만, 애초 시장 기대와 달리 용적률 상향은 없었습니다. 용적률은 대지면적 중 건물 연면적 비율로 땅 넓이 대비 건물 전체 넓이 비율을 말합니다. 즉 용적률이 늘어나지 않으면 전체 가수를 늘릴 수 없습니다.

용적률은 그대로고 층수 규제만 해제된 경우, 만약 10개 동을 지을 예정인 곳이라면 층수 규제 해제 이후 7~8개 동만 짓고 남은 2~3개 동 가구는 7~8개 동에 나눠 층수를 더 높여 쌓아 올리는 방식입니다. 단 가구 수는 10개 동과 7~8개 동은 같아야 합니다.

용적률이 높을수록 일반분양 물량을 늘릴 수 있어 그만큼 수익성이 좋아지는데 용적률 제한은 바뀌지 않아 큰 수익성 개선은 힘들 것이란 전망이 나옵니다. 이 때문에 층수 제한 해제로 기대할 수 있는 주택공급 효과와 사업성 개선이 반감될 것이란 우려도 나옵니다.