‘부동산 불패’ 여전…“집값 급락 없다…금융위기 전이 가능성도 적어”

KB경영연구소 ‘2022 KB 부동산 보고서’ 발표

▲63빌딩에서 바라본 서울 아파트 모습 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

여전한 ‘부동산 불패’ 믿음에 외환위기급의 경제적 충격 없이는 집값이 급락하지 않을 것이란 전망이 나왔다.

집값 상승에 대해선 부동산 전문가와 현장에 있는 중개업소간 상승 전망이 엇갈리고 있지만, 하락하는 경우에도 완만한 ‘소프트 랜딩’이 가능할 것이란 관측이다.

20일 KB금융그룹이 발표한 ‘2022 KB 부동산 보고서’에 따르면 최근 7년간 전국 주택 매매가격 지수가 38%, 서울 아파트 가격 지수는 78%가 상승하며 부동산 버블에 대한 우려가 나오고 있지만 부동산 가격의 급락 가능성은 적은 것으로 나타났다.

주택거래 위축, 금리 인상 등 주택시장 내 불안 요인이 커지면서 주택가격이 급락할 수 있다는 불안이 커지고는 있지만, 정부의 투자수요 억제 정책이 지속되면서 대출규제가 강하게 적용되고 있다는 점을 고려하면 급락 가능성은 상당히 낮다는 것이다.

또, 향후 단기간의 주택공급 증가는 여전히 제한적이라는 점도 부동산 가격이 하방 경직성을 보일 것으로 전망하는 이유다. 임대사업자, 다주택자의 증여 등으로 매물 부족은 당분간 지속되고 정부 공급 확대 계획의 본격적인 물량 공급은 2025년 이후로 당장 시장에 미치는 영향은 적을 것으로 보인다.

특히 KB경영연구소는 1997년 국제통화기금(IMF) 외환위기와 2008년 금융위기 당시 부동산 시장을 참고하면 이번 주택가격 조정세에서 급락 대신 완만한 조정이 이뤄질 것이라고 내다봤다.

외환위기와 글로벌 금융위기 당시 두번의 주택가격 조정은 서로 다른 양상을 보였다.

외환위기 이전에는 주택공급 200만호 이후 주택가격이 안정적인 상태에서 조정국면에 진입하면서 주택가격 하락이 급격하게 나타났다. 하지만 금융위기 때에는 조정국면 직전에 주택시장이 지속적으로 상승했다.

이로 인해 주택은 장기적으로 우량자산이라는 믿음이 존재하는 상황이 됐으며, 당시 주택가격은 하방 경직성을 보였다.

강민석 KB경영연구소 박사는 “대출규제, 단기적인 공급 증가의 한계 등을 고려했을 때, 현재 주택시장은 외환위기와 유사한 경제적인 충격이 없다면 급락 요인이 적어 보인다”며 “무엇보다도 주택이 우량 자산이라는 믿음이 여전히 존재한다는 점을 고려하면 주택시장이 조정국면에 진입하더라도 조정 속도는 상당히 완만하게 진행될 가능성이 높다”고 설명했다.

다만, 조정국면에 들어간다면 지표보다 체감경기는 나쁠 수 있다는 게 업계의 중론이다. 서울 주요 아파트 가격이 2015년 말부터 2021년 말까지 120~140% 상승하는 동안, 서울 아파트 매매가격지수는 69% 상승했다. 이는 달리 말하면 아파트 매매가격지수가 10% 하락하면, 일부 아파트는 매매가격이 20%가량 떨어질 수도 있단 말이다.

강 박사는 “단지별 수요 차이, 특히 다주택자의 보유 선호도에 따라 주택매매가격이 다소 큰 폭으로 하락하는 경우도 발생할 수 있다”며 “공급물량이 본격적으로 확대되기 전까지는 선호 지역에서 매물이 나오지 않아 현재 가격에서 보합세를 보이되, 비선호 지역에서는 다주택자 매물이 더 많이 나오면서 가격이 다소 하락하는 형태로 전체적인 주택매매가격 조정이 발생할 가능성이 있다”고 말했다.

부동산 상승에 대한 전망은 전문가와 현장간 온도차를 보였다. 올해 전국 주택매매가격에 대해 부동산전문가 64%는 상승을 전망했으나, 중개업소 63%는 하락을 전망했다. 이는 현장에서 느끼는 주택시장의 체감경기가 더욱 낮기 때문으로 해석된다.

부동산 가격 하락이 금융위기로 전이될 가능성은 적을 전망이다. 정부의 강력한 주택담보인정비율(LTV), 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제를 강화하며 저신용층의 금융시장 진입을 효과적으로 차단하면서 금융권에서 연체 증가와 부실 확대로 인한 문제가 발생할 확률이 적어졌다는 것이다.

특히 LTV 등 규제가 없는 전세자금대출과 신용대출이 크게 증가하고 있지만 리스크는 높지 않다는 것이 KB경영연구소의 판단이다. 현재 전세자금대출은 2018년부터 연 25조 원 이상 늘며 2020년 155조 원에 달하고 있다. 신용대출의 경우에도 잔액 2억 원 이상인 경우 33%(2020년 기준)가 자신이 거주하지 않는 주택이나 다른 부동산에 투자하기 위해 빌렸다.

그러나 전세자금대출은 기본적으로 전세보증금의 80% 이내에서 취급되고 있으며 전세보증금을 담보로 하기 때문에 부실 가능성이 높지 않고, 신용대출의 경우 우량 고객을 대상으로만 5000만 ~1억 원 이상의 고액 대출이 취급되고 있어, 연체나 부실이 급격히 확대될 가능성이 낮을 것으로 관측된다.

강 박사는 “주택가격이 급락하거나 상당 부분 조정을 받더라도 한국 금융시장에 큰 충격이 발생할 가능성은 희박하다고 볼 수 있다”고 밝혔다.