"규모 작지만 빠르다"…서울 '미니 재건축' 활기

'광장삼성1차'·'신반포26차' 등
일반 재건축보다 사업속도 빨라
정부·시 규제 완화에 관심 높아져
"규모 작더라도 시장선점 효과"
대형 건설사 잇단 '수주 도전장'

▲서울 시내 소규모 아파트 단지를 중심으로 소규모 재건축 사업이 인기를 끌고 있다. 서울 강남구 도곡동 '개포럭키' 모습. (네이버부동산)

서울 시내 소규모 아파트 단지를 중심으로 ‘소규모 재건축’(미니 재건축)이 인기를 끌고 있다. 일반 재건축 사업이 각종 규제로 사업성이 나빠진 반면, 미니 재건축은 인센티브와 빠른 사업 속도가 장점으로 부각되며 대형 건설사의 관심도 느는 분위기다.

14일 이투데이 취재 결과, 광진구 광장삼성1차 아파트는 소규모 재건축 사업 조합설립 동의율 82%를 확보하고 조합 창립총회를 준비 중이다. 이 단지는 1987년 지어져 올해 35년 차를 맞은 노후 아파트로 총 165가구 규모다. 앞서 리모델링을 추진했으나 주민 반대 등으로 무산된 뒤 규제가 덜한 미니 재건축으로 선회했다.

재건축 사업을 추진하던 서초구 잠원동 신반포26차 아파트도 일몰 연장을 신청하지 않고 미니 재건축으로 방향을 틀었다. 이 단지 재건축 추진위원회 관계자는 “소규모 재건축으로 사업 방식을 변경하면서 안전진단을 생략하고 사업을 바로 추진할 수 있게 됐다”며 “현재 조합설립 동의율 70%로, 조합설립 요건(주민 동의율 75% 확보) 충족을 눈앞에 뒀다”고 말했다.

미니 재건축은 일반 재건축보다 사업 속도가 빠르다. ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’을 적용받지 않아 기본계획수립·안전진단·정비구역 지정 절차가 생략되기 때문이다. 도시건축 심의 이후 사업시행인가와 관리처분인가를 통합해 받을 수 있어 사업 기간도 줄어든다. 일반 재건축 사업은 10년가량 소요되는 반면 미니 재건축은 3년 내외로 짧다. 면적 1만㎡ 미만, 200가구 미만이면서 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳을 대상으로 한다.

200가구 채 안 되지만 대형 건설사도 군침

도시정비사업 수주 경쟁이 치열한 가운데 대형 건설사들이 미니 재건축에도 눈독을 들이고 있다. 규모가 작더라도 사업성이 우수하면 향후 수주전에서 유리한 고지를 선점할 수 있기 때문이다.

강남구 도곡동 개포럭키 아파트는 조합설립인가 당시 축하 현수막을 내걸고 눈도장 찍기 경쟁을 벌였다. 현장설명회에서는 포스코건설, DL이앤씨, 현대엔지니어링, HDC현대산업개발, 한화건설 등 10곳이 참석해 관심을 보였다. 포스코건설과 동우개발이 겨룬 결과 포스코건설이 압도적인 지지를 얻으며 사업권 확보에 성공했다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

금호건설은 지난달 금천구 시흥동 대도연립 미니 재건축 사업을 수주했다. 올해 5월 경기 부천시 심곡본동 ‘대진빌라 소규모 재건축 사업’에 이어 이번이 두 번째다. 현대건설은 서울 용산구 한남동 한남시범아파트 소규모 재건축 사업을 따냈다.

한 대형 건설사 관계자는 “사업지의 미래 가치와 자사의 주택사업 경쟁력이 시너지를 낼 수 있는 사업을 종합적으로 판단해 수주에 적극적으로 나설 것”이라고 강조했다.

규제 완화에 탄력받는 ‘미니 재건축’

그간 미니 재건축은 규모가 작다 보니 수익성이 낮아 시장에서 큰 인기를 끌지 못했다. 일반분양 물량 증가분이 많지 않아 조합원 분담금 증가로 이어지기 일쑤였기 때문이다. 단지 규모도 작아 주변 아파트만큼 시세 상승을 기대하기 어려운 점도 있다.

하지만 정부와 서울시가 인센티브를 확대하면서 관심이 높아지고 있다. 정부는 공공이 참여하는 소규모 재건축 사업의 경우 공공임대주택 기부채납을 전제로 용적률 최고치를 법적 상한의 120%까지 완화해주는 등 각종 건축규제를 완화해주기로 했다. 이에 따라 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%로, 3종 일반주거지에서는 300%에서 360%까지 올라간다.

앞서 서울시도 지난 6월 2종 일반주거지역 중 난개발 우려 등을 이유로 건물 높이가 7층으로 제한된 지역에서 미니 재건축을 추진할 때 적용된 의무공공기여를 폐지했다. 이렇게 되면 미니 재건축을 했을 때 2종 일반 주거지역 기준으로 25층까지 건물을 높일 수 있게 된다.