부동산 STO에 쏠리는 기대…규제 개선은 숙제

부동산 STO(Security Token Offering)가 효율적인 자산 시장 형성에 보탬이 될것으로 기대를 모으고 있다.

최근 부동산 STO는 상업용 부동산ㆍSTO에 대한 효과가 교차하며 기대감이 커지고 있다. 연내 중기부 주관의 블록체인 기반 부동산 집합투자 및 수익배분 서비스인 ‘비브릭(BBRIC)’이 부동산 STO의 대표 모델로 선보일 예정이다. 특정 건물주가 가지고 있는 부동산 수익권을 일반인들도 비브릭(BBRIC)’이라는 플랫폼을 통해 공유하는 것이다. 참여자들은 간단하게 부동산 투자에 참여할 수 있고, 소액으로도 수익을 추구할 수 있다.

◇인플레이션 헤지, 배당ㆍ이익 공유…부동산 STO 각광

특히 상업용 부동산은 인플레이션 헤지(inflationary hedge) 효과가 큰 것으로 손 꼽힌다. 최근 금리 인상으로 자산 시장의 거품이 사그라들고 있는 가운데, 상업용 부동산은 임대료가 물가지수와 연동돼 영업이익 증가로 이어져 떨어진 화폐가치를 대처하는 투자 상품으로 부각되고 있어서다. 특히 지분을 소유하고 배당과 이익을 공유하는 STO가 결합, 부동산 STO로 효율적 자산 시장을 형성하는데 기여할 것으로 전망된다.

‘비브릭(BBRIC)’은 중기부 주관의 샌드박스 성격인 블록체인 규제자유특구사업에 해당한다. 부동산 집합투자 서비스로, 블록체인 플랫폼을 통해 ‘블록체인 기반 디지털 증서’를 일반 투자자에게 발행하고 부동산 운영 수익을 배당하는 내용을 담았다.

플랫폼을 통해 개인 간 거래도 가능하다. 수익증권의 거래가 전자증권법에 따른 전자등록 방식과 블록체인 분산원장 기반 거래 기록 방식이 병행운영, 법적 안정성이 확보된 것이 특징이다. 주관사인 세종텔레콤은 연내를 목표로 관련 서비스를 준비하고 있다.

자산의 토큰화는 유동성이 낮은 고가 자산에 투자자의 진입장벽을 허물 수 있는 대안으로 부각되면서 ▲유동성 증가 ▲비용절감 ▲거래 안정성 ▲거래 용이성 등 4가지 장점을 지니고 있다.

부동산 토큰화는 2018년 시작됐으나 현재 글로벌 STO의 시가총액은 7억 달러, 일평균 거래액 10만 달러까지 단기에 급상승했다.

(사진제공=세종텔레콤)

◇STO 관심 모이는데…관련 법률 미비해 혁신 동력 '주춤'

한국은 STO 관련 법률 정비가 미비, 법적 성격이 모호한 상황이다.

외국의 경우 STO를 도입하기 위해 발빠르게 움직이는 모양새다. 관련된 제도가 이미 준비됐거나, 빠르게 정비되고 있어 관련 사업에 대한 기대감을 높이고 있다.

미국은 STO에 기존의 증권법을 적용하고 있다. 미국 증권거래위원회(SEC)는 2019년 ‘가상자산에 대한 투자계약 분석 틀’이라는 가이드라인을 제시했다. 증권에 해당하는 투자 계약은 ‘타인의 노력으로 인한 투자수익을 기대할 수 있는 공동사업에 금전을 투자’하는지 여부로 판별한다.

일각에서는 미국의 사례를 국내에서 적용할 수 있다는 기대의 목소리도 나오고 있다. 우리나라의 자본시장법 제4조 제6항에서 ‘특정 투자자가 그 투자자와 타인 간의 공동사업에 금전 등을 투자하고 주로 타인이 수행한 공동사업의 결과에 따라 손익을 귀속 받는 계약상의 권리가 표시된 것’으로 투자계약증권을 정의하고 있다.

해당 규정이 미국의 가이드라인과 유사한 만큼, 우리나라도 기존의 규제를 바탕으로 가상자산 규제제도를 마련할 수 있다는 의미다. 최근 금융당국이 STO에 자본시장법을 적용하는 방안을 검토하고 있다는 소식도 STO에 대한 기대감을 키우는 요소다.

STO 시장을 선점하기 위해 예탁결제원은 지난 5월부터 블록체인 기업 블로코와 함께 STO플랫폼 개념검증 수행사업을 추진하고 있다. 지난 9월 예탁원은 추가적으로 STO 도입 등 가상자산 관련 입법 정비 및 제도적 수용 방향에 대해 연구중이라 발표하기도 했다.

비브릭 주관사인 세종텔레콤의 관계자는 “발행되는 디지털토큰이 법적으로 권리증명을 하는 것이 아니기 때문에 통상적인 STO는 아니"라면서도 "전자증권법과 관련된 기존 관련법을 준수하며 한국에서 최초로 진행되는 사업으로서 STO 사업의 한국 내 가능성을 검증하고 시험하는 사업이 될 것”이라고 말했다.