[단독] 대장동 임대주택 축소, 이재명 때부터 정해진 수순이었다

성남의뜰 공문들 입수…임대 부지 1822억 원 이상 매각 고집해 9번 유찰
성남도개공, 주주협약상 현금배당 택하면 임대 부지 매각액 연동
LH 통상 공급가격 상회해 유찰 뻔한데 현금배당 선택
결국 1년간 9번 유찰로 도시개발업무처리지침 따라 공공분양 전환

▲더불어민주당 대선 경선 후보 이재명 경기지사가 3일 인천 연수구 송도컨벤시아에서 열린 제20대 대통령선거 후보자 선출을 위한 인천 합동연설회(2차 슈퍼위크)를 마치고 나서며 지지자들에게 엄지손가락을 들어보이고 있다. (국회사진취재단)

화천대유자산관리(화천대유)에 이익을 몰아줬다는 특혜 의혹이 이는 경기 성남시 대장동 개발지구의 임대주택 비율은 6.72%에 불과하다. 이재명 경기도지사 측은 은수미 성남시장의 결정이라며 선을 그었지만, 이재명 성남시장 시절 성남도시개발공사(성남도개공)가 현금배당을 택했을 때부터 정해진 수순이었던 것으로 보인다.

이투데이가 입수한 화천대유와 한몸인 특수목적법인(SPC) 시행사 성남의뜰의 공문들을 보면 성남의뜰은 임대 부지 A10 구역을 1822억 원 이하로 팔 수 없다고 선을 긋는다. 한국토지주택공사(LH)를 포함해 매입 의사를 가졌던 주체들이 입찰에 응하지 않고 1년간 9번이나 유찰된 이유다.

2018년 12월 성남의뜰은 LH에 “A10블록은 감정가가 약 1908억 원이지만 1822억 원에 매각할 계획이다. 1822억 원 미만의 금액으로는 매각 불가”라고 매입 의사를 물었다. 하지만 LH는 “A10 국민임대주택용지와 관련, 귀사에서 제시한 토지 공급 조건을 검토한 결과 토지 공급 가격이 우리 공사가 자체적으로 개발·공급하는 임대주택건설용지 공급가격(조성원가의 60%)에 부합하지 않는다”고 매수 거부 의사를 밝혔다.

1822억 원을 고집했던 이유는 2018년 9월 19일 성남의뜰이 성남시와 성남도개공에 보낸 검토의견에서 드러난다. 성남의뜰은 “만약 LH 주장을 받아들여서 임대주택용지를 조성원가 또는 그 이하 수준으로 매각할 경우 ‘임대주택용지의 가치에 상응하는 현금’은 당초 공사와 성남의뜰이 시장가치 평가를 거쳐 정한 1822억 원에 훨씬 미치지 못한 금액이 될 수밖에 없으며 그렇다면 성남의뜰은 1822억 원보다 적은 금액을 (성남도개공에) 이익배분으로 지급할 수밖에 없다”고 했다.

‘임대주택용지 가치에 상응하는 현금’ 배당은 주주협약에 따른 것이다. 주주협약 제3조 5호를 보면 “1종 우선주주인 공사(성남도개공)는 본협약에서 정한 바에 따라 프로젝트회사의 이익배당 및 잔여재산분배를 통해 임대주택용지 공급가액 상당액에 이를 때까지의 금액을 우선해 지급받을 수 있다”고 정해 놨다.

현금배당을 받을 경우 1822억 원 이상으로 임대 부지가 팔리지 않으면 배당분이 줄어들 수 있다는 것인데, 그럼에도 성남도개공은 임대주택 건설이 아닌 현금배당을 택했다. LH가 통상 상정하는 공급가격을 상회하는 시장가치 평가액이라 매각이 쉽지 않다는 점을 알 수 있었음에도 말이다.

사업계획도 현행법상 최소치 15% 잡고 분양 전환으로 6%까지 떨어뜨려
전직 화천대유 관계자 "정영학, 임대주택 비율 최소화 계획했다고 해"
임대주택 줄인 값 1822억 중 절반, 전 시민 재난지원금 사용

▲경기도 성남시 분당구 대장동 개발 사업 특혜 의혹을 받고 있는 서판교에 위치한 자산관리회사 화천대유 사무실 입구 모습. (뉴시스)

결국 성남도개공의 이런 선택은 결국 분양 아파트 건설로 이어졌다. 도시개발업무처리지침상 임대 부지가 최초 공고일 뒤 6개월 이내 유찰 등으로 공급되지 않으면 분양 부지로 전환할 수 있기 때문이다. 이에 따라 1년간 9번 유찰된 임대 부지 A10구역은 1120가구 중 749가구를 공공분양으로 전환했고, LH에 매각돼 성남도개공은 1822억 원을 배당받았다.

더구나 성남도개공은 2015년 6월 기준 임대주택을 건설물량의 15.29%밖에 잡지 않았었다. 도시개발법상 50% 이상 출자한 공공시행사는 임대주택 비율을 25% 이상으로 해야 하지만, 국토교통부 도시개발업무처리지침을 근거로 성남시 협조를 받아 10%포인트 줄인 것이다. 여기에 거듭된 유찰을 통한 분양 전환으로 6.72%까지 추가로 줄였다.

관련해 전직 화천대유 관계자는 조선일보를 통해 화천대유 관계사 천화동인 5호 소유주인 정영학 회계사가 사업 설계 때부터 임대주택 비율 최소화를 통한 수익 극대화 계획을 세웠다고 밝힌 바 있다.

종합하자면, 성남도개공의 현금배당 선택이 종국에는 분양 전환 조건을 충촉토록 한 것이라, 임대주택 축소를 통한 이익 극대화라는 화천대유 측 이해관계와 맞아떨어진다.

한편 성남시는 4월 전 시민 1인당 10만 원씩 지급한 성남시 재난기본소득인 ‘재난 연대안전자금’ 총 942억5000만 원 재원 마련에 성남도시개발공사의 대장동 사업 확정 배당이익금 1822억 원에서 충당했다.