집값이 연봉 57배...중국 부동산 버블, 일본 ‘잃어버린 30년’ 재연하나

천정부지 중국 아파트 가격 수준, 90년대 도쿄 넘어서
GDP 대비 민간 부채비율도 버블기 일본 상회
당국 ‘가격 안정’ 꾀하지만 장기침체 요인 될 수도

▲중국 선전의 헝다그룹 본사 앞에서 13일 경비원들이 투자금 반환을 요구하는 시위대 진입을 저지하기 위해 손을 잡고 서 있다. 선전/로이터연합뉴스

중국 경제가 일본의 ‘잃어버린 30년’을 재현할 가능성이 대두되고 있다.

27일 일본 니혼게이자이신문(닛케이)에 따르면 중국 대도시에서는 최근 부동산 가격이 천정부지로 치솟아 광둥성 선전시 아파트 가격은 주민 평균 연봉의 57배에 달하며, 베이징시 역시 55배에 이른다. 이는 ‘잃어버린 30년’을 겪었던 일본 도쿄도의 1990년대 버블(평균 연봉의 18배)을 훨씬 능가하는 수준이다.

여기에 국내총생산(GDP) 대비 민간 채무 비율 등 다른 지표도 버블기의 일본을 넘어서고 있어 시장 연착륙을 기대하기가 쉽지 않다. 대응에 따라 중국 경제가 위기에 직면할 가능성이 제기된다.

공동부유를 강조하는 시진핑 중국 지도부는 이러한 가격 급등을 용인할 수 없어 부동산 시장을 압박하고 나섰다. 이에 그동안 급격히 팽창했던 중국 부동산 버블이 결국 붕괴할 것이라는 불안이 고조되고 있다.

▲중국과 일본 버블기 주민 평균 연봉 대비 아파트 가격. 단위 배. (위) 2021년 중국. 위에서부터 선전/베이징/상하이/광저우 (아래) 1990년 일본. 교토부/도쿄도/가나가와현/오사카부. 출처 닛케이

중국 중앙은행인 인민은행은 지난해 여름 대형 부동산 회사가 재무 측면에서 지켜야 할 3가지 레드라인을 마련했다. 자기자본에 대한 부채비율을 일정 수준 이하로 유지할 것 등을 요구해 빚을 늘리기 어렵게 만들었다. 이에 따라 부동산으로의 자금 유입이 줄어들었다.

지난달에는 시 지도부가 ‘공동 부유’를 위해 격차 시정을 내세웠다. 가격 폭등의 이면에는 부유층의 투기도 있어 압박은 피할 수 없을 것이라는 견해가 퍼졌다. 영향은 부동산 가격에 나타나기 시작했고, 판매 총액을 총면적으로 나눈 단가는 지난 8월 전년 동월 대비 2.7% 하락했다. 이는 최근 거대 부동산 개발업체 ‘헝다그룹(영문명 에버그란데)’의 파산 위기를 계기로 중국의 부동산 거품에 대한 우려가 커지고 있는 가운데 나타난 현상이다.

가격 상승이 둔화하면서 부채 규모가 한화로 350조 원에 달하는 헝다의 파산 위기에 대한 우려가 차츰 가시화했다. 헝다는 보유 자산이나 사업의 매각을 서두른다. 하지만 헝다가 돌발적인 부도 사태를 피하더라도 중국 부동산을 둘러싼 향후 불확실성을 해소하기에는 벽이 높다. 부동산에 치우친 경제 성장이 역회전하면서 버블 경제가 붕괴한 1990년 전후의 일본보다 훨씬 심각한 모습을 보여주고 있기 때문이다.

▲국내총생산(GDP) 대비 민간부채 비율 추이. 단위 %. 파란색 : 일본/ 빨간색 : 중국. 출처 닛케이

국제결제은행(BIS)에 따르면 중국의 금융기관 이외 민간부채는 지난 5년 동안 연 10% 이상의 속도로 증가, 최근에는 35조 달러를 넘어섰다. 특히 부동산 부문 관련 은행 대출 잔액은 5년 만에 2.1배로 급증했다.

이에 따라 중국의 국내총생산(GDP) 대비 민간부채 비율은 220%에 달하면서, 일본이 버블 붕괴 직후 기록한 정점(218%)을 웃돌고 있다. 대출 전체에서 부동산 비중도 중국은 현재 약 30%로, 21~22%대였던 일본 버블 시기보다 훨씬 높다.

과거 일본 정부는 버블 당시 누적된 부실채권 처리에 오랜 시간이 걸리면서 결국 경제 위축을 초래하게 됐다. 중국 공산당은 7월 말 중앙 정치국 회의에서 올해 후반 경제 운영 방침에 ‘부동산 가격의 안정’을 포함했다. 시장에 직접적 개입을 불사하겠는 자세이지만, 부동산 시황 조정은 금융기관 부실채권 증가를 초래해 중국 경제가 장기 침체하는 요인이 될 수 있다고 닛케이는 경고했다.