조합원 지위 양도 강화에 재건축 시장 '대혼란'…이 와중에 매수문의 느는 '노원'

'안전진단 통과 전' 단지 밀집지역 노원 상계동 일대 매수 문의 늘어
토지거래허가제로 묶인 강남·목동 "겹규제에 거래 위축" 불안감 확산
안전진단 마쳐도 가격급등 땐 규제…소급적용 놓고 '형평성 논란' 우려

▲정부와 서울시가 재개발·재건축 사업의 조합원 지위 양도 금지 시점을 앞당기기로 하면서 지역 간 희비가 엇갈리고 있다. 서울 노원구 상계동 일대에선 재건축 단지 매수문의가 느는 반면 거래 허가제에 묶인 서울 강남, 목동 재건축 대장주들은 겹규제에 거래 씨가 마를 것이라는 우려가 커지고 있다. 서울 노원구 일대 아파트 밀질지역. (연합뉴스)

"새 규제 발표 이후 매수 문의가 상당히 늘었다. 정비사업 조합원 지위 양도 제한 시점이 더 빨라지면 안 그래도 물건이 없어 가격이 뛰는 상계동 재건축 단지에 매수세가 더 몰릴 것 같다." (서울 노원구 상계동 A공인 관계자)

정부와 서울시가 재개발·재건축 사업의 조합원 지위 양도 금지 시점을 앞당기기로 하면서 지역 간 희비가 엇갈리고 있다. 서울 노원구 상계동 일대에선 재건축 단지 매수 문의가 느는 반면 토지거래허가제에 묶여 있는 강남, 목동 재건축 대장주들은 겹규제에 거래 씨가 마를 것이라는 우려가 커지고 있다.

13일 부동산 중계업계에 따르면 지난 9일 국토교통부와 서울시가 조합원 지위 양도 시점 조기화를 발표한 뒤 상계동 일대에선 매수를 타진하는 문의가 부쩍 늘었다. 상계동 16단지에 있는 B공인 측은 "조합원 지위 양도 관련 대책은 발표했지만 정확한 기준이나 세부사항이 나오지 않아 매수 시기를 상담하는 문의가 많아졌다"며 "매수자들이 심리적으로 조급해지는 것 같다"고 말했다.

앞서 정부와 서울시는 투기과열지구 내 재개발·재건축 정비사업지의 조합원 지위 양도 금지 시점을 재건축 단지는 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역 지정 이후로 앞당겼다. 기존엔 재건축은 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한됐다.

이처럼 조합원 지위 양도 금지 시점을 앞당긴 것은 투기수요 유입과 가격 불안정의 싹을 사업 초기에 잘라내겠다는 의미로 풀이된다. 정부가 9월 도시 및 주거환경정비법(도정법)을 개정하면 시·도지사가 지정하는 날부터 이 같은 규제가 적용된다.

상계동 일대에 매수 문의가 유독 몰리는 건 이 지역에 안전진단 통과 전인 단지가 밀집해서다. 상계주공 16개 단지만 보면 이미 재건축을 완료하고 입주한 8단지(포레나 노원)와 2018년 안전진단을 최종 통과한 5단지를 제외하고 대부분 단지가 현재 안전진단을 추진 중이다. 6단지는 1차 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축)을 받고 2차 정밀안전진단(적정성 검토)을 준비 중이다. 또 노원구는 지난 4월 서울시가 압구정·목동·여의도·성수동을 토지거래허가제로 묶을 때 규제에서 비껴가 상대적으로 거래조건이 덜 까다롭다.

허가제에 묶여 있는 압구정과 목동 일대는 대책 발표 이후 대체로 조용하다. 다만 집주인들 사이에선 이번 대책이 겹규제라는 불만이 나온다. 양천구 목동6단지 인근 C공인 관계자는 "법이 개정되면 안전진단 통과 단지들의 매도매수는 사실상 올스톱 될 것"이라며 "허가제 발효 직전 매물이 싹 나간 뒤 거래가 많지 않은데 이번 규제까지 더해져 재산권을 행사하기가 더 힘들어지는 게 아니냐는 불만이 적지 않다"고 전했다.

부동산 114 여경희 수석연구원은 "시장 혼선으로 당분간 재건축 아파트의 거래가 위축될 것"이라면서 "다만 재건축 초기 단지나 조합원 지위 양도가 되는 매물은 희소성이 더 커져 강세를 이어갈 것"이라고 강조했다.

세부 사항 없어 시장 대혼란

현장에선 이번 조합원 지위 취득 시점 조기화와 관련한 혼란이 상당하다. 일단 '안전진단'도 예비안전진단인지 혹은 1·2차 정밀안전진단인지 시점을 명확히 적시하고 있지 않다고 공인중개소들은 입을 모았다. 시 관계자는 "안전진단을 (적정성 검토까지) 완전히 통과하는 경우"라고 명확히 했다.

특히 이번 새 규제는 안전진단을 통과한 단지에 일괄 적용하지 않고, 가격이 불안정하거나 이상 거래가 감지되는 단지 혹은 지역에 적용한다. 결국, 재건축 밀집지역 안에서 똑같이 안전진단을 통과해도 심의를 통해 조합원 지위 취득 시점이 달라질 수 있다. 형평성 논란이 불거지는 이유다.

다만 시 관계자는 "이상 거래가 감지된 한 단지에 규제가 시행되는 경우 인근 단지가 함께 묶일 가능성이 크다"고 설명했다. 인근 단지에서 가격이 튀어 오르는 풍선효과를 우려한 것으로 풀이된다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "객관적 기준 없이 시·도지사가 자체적인 판단으로 규제를 적용하는 만큼 형평성 논란이 이어질 수 있다"고 지적했다.

또 관련 법 개정 부칙에서 세부사항이 정해지겠지만 이미 안전진단이나 정비구역지정을 마쳤다고 해도 가격이 급등하면 규제로 묶일 수 있다. 소급적용 논란이 나오는 이유다. 이 경우 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 잠실주공5단지 등이 규제 사정권 안에 들 수 있다.