오세훈 시장 '부동산 완화서 규제로' 왜?

서울시, 집값 급등 우려ㆍ투기 차단 '총력'
"재건축 완화 사전포석" 관측도
전문가들 '풍선효과 우려"

▲오세훈 서울시장이 지난달 17일 취임 한 달을 맞아 기자간담회에 참석한 모습. (뉴시스)

서울시가 주택시장 안정을 위한 규제 총력전에 나섰다. 재건축 규제 완화를 위한 사전 포석이라는 관측도 나오지만 집값 급등에 대한 부담감이 그만큼 크다는 의미로 해석된다. 다만 규제 틈을 노리는 투기 수요로 풍선효과(한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것)는 불가피할 전망이다.

오세훈 서울시장과 노형욱 국토교통부 장관은 9일 간담회를 열고 재건축 사업에서 조합원의 양도 금지 시점을 대폭 앞당기는 대책을 발표했다. 집값 급등에 대한 우려와 투기수요 차단이라는 지점에서 이해관계가 맞아떨어져 대립보다 협력을 택했다는 분석이 많다.

현재 투기과열지구 내 재건축 단지에서 조합원 지위 양도 금지 시점은 ‘조합설립 이후’로 정해져 있다. 국토부와 서울시는 이를 더 앞당기는 데 합의했다. 재건축 단지는 안전진단 통과 이후, 재개발 구역은 정비구역 지정 이후부터 기준일을 별도로 정해 지위 양도를 제한하기로 한 것이다.

통상 재건축 사업은 안전진단을 통과하면 △정비구역 지정 △추진위원회 설립 △조합설립 등의 절차로 진행되는데 조합원 지위 양도 금지 시점을 재건축 사업 첫 관문인 안전진단 통과 이후로 앞당기면서 투기 수요 싹을 잘라내려는 것으로 보인다.

이에 따라 재건축 사업을 진행하려는 물밑 움직임이 감지될 때 들어가지 않으면 사실상 조합원 자격을 얻기 어려워질 것이라는 관측이 나온다.

오 시장은 4ㆍ7 재보궐선거 선거에서 재건축 규제 완화를 공약 전면에 내세웠던 것과 달리 취임 이후에는 사실상 시장 '규제'에 집중하고 있다. 재건축 단지를 중심으로 집값이 크게 들썩였던 압구정·여의도·성수·목동이 오 시장 규제책의 첫 타깃이었다.

서울시는 지난해 토지거래허가구역을 묶인 잠실·삼성·청담·대치동 일대를 허가구역으로 재지정하기로 했다.

오 시장이 내리 부동산 규제책을 꺼내는 건 집값 급등에 불을 지폈다는 책임론이 나오는 것에 대한 부담 때문이라는 해석이 많다. '규제=재건축 완화 속도 조절용 카드'라는 얘기다. 서울시도 토지거래허가구역 지정 등의 규제는 오 시장의 주택 공급 확대 정책을 뒷받침하는 것이라고 설명하고 있다.

다만 규제에 대한 회의론도 적지 않다. 일정 지역을 규제 틀에 묶을 경우 나타나는 풍선효과 때문이다. 오 시장이 압구정동을 거래허가구역으로 묶은 뒤 해당 지역의 거래는 사실상 실종된 반면 인근 반포동과 방배동 아파트 단지에선 잇따라 신고가 사례가 나왔다. 반포동 반포자이 전용면적 84㎡형은 허가제 발효(4월27일) 직후인 29일 29억 원에 팔렸고, 인근 래미안 퍼스티지 전용 59㎡형은 같은달 28일 26억2000만 원에 손바뀜이 이뤄졌다. 모두 신고가 거래다.

조합원 지위 양도 금지 강화도 풍선효과를 낳을 것이라는 지적이 많다. 재건축 아파트가 밀집하지만 거래허가제로 묶이지 않은 노원구 상계동 일대가 대표적이다. 상계주공 16개 단지 중 재건축을 완료하고 입주한 8단지(포레나 노원)와 2018년 안전진단을 최종 통과한 5단지를 제외하면 대부분의 단지가 현재 안전진단을 추진하고 있다. 따라서 단지를 중심으로 매수세가 한꺼번에 몰릴 수 있다고 전문가들은 우려한다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "안전진단을 추진 중인 재건축 초기 단지들의 가격 급등은 불가피하다"며 "집값 급등에 대한 책임론, 정치적 전략 등으로 오 시장은 당분간 투기 억제에 힘을 쏟을 가능성이 크다"고 말했다.