서울 주택시장 "6월이 두렵다"… 매물 잠기고 전월셋값 뛰나

6월부터 강화된 양도세ㆍ종부세율 적용
정부 기대와 달리 다주택자 '버티기' 모드
전월세 신고제 시행… 전월세 공급 감소 우려

▲서울 대모산에서 바라본 강남 일대 아파트 전경. (사진 제공=연합뉴스 )

지난해 개정된 종합부동산세와 소득세법 개정안이 6월부터 본격 시행된다. 주택 임대차시장의 판도를 바꿀 전월세 신고제도 내달 전면 시행을 앞두고 있다. 이래저래 6월은 올해 하반기 서울 주택시장을 가늠할 분수령이 될 전망이다.

업계에 따르면 내달 1일부터 2년 미만 보유주택과 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세율이 인상된다. 최근 여당이 부동산 정책 일부를 수정·보완할 계획이지만 양도세와 종부세율 인상안은 개정안대로 적용될 가능성이 크다.

새 양도세율이 적용되면 1년 미만 보유한 주택을 팔 경우 양도세율이 기존 40%→70%로 상향된다. 1년 이상 2년 미만 보유한 주택에 적용되는 세율도 60%로 올라간다.

조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세율도 상향된다. 기존에 2주택자의 경우 기본 세율에 10%포인트(P), 3주택 이상은 기본 세율에 20%P 이상을 추가했지만 앞으로는 2주택자는 기본 세율에 20%P, 3주택자는 30%P가 붙는다. 3주택자의 경우 양도세율을 최고 75%까지 부담하게 될 수 있다.

종부세율 인상도 같은 날부터 시행된다. 기존 0.6%~2.7%였던 종부세율은 0.6~3.0%로 오른다. 특히 3주택자 이상 혹은 조정대상지역 2주택자의 상향 폭은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 두 배 가량 높아진다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

세 부담이 이처럼 커지지만 서울 아파트 매물은 오히려 감소세다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 11일 기준 4만6920건으로 한 달 전(4만8029)보다 2.3% 가량 줄었다. 6월 전 절세용 급매물이 시장이 대거 출현할 것이라는 정부의 기대와는 달리 다주택자는 오히려 매물을 거두고 버티기 모드에 들어갔다는 게 전문가들의 분석이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "세금 회피 매물은 이미 연초에 상당 부분 소화되고, 보유세를 더 내더라도 그냥 버티겠다는 집주인들이 많아진 것으로 보인다"며 "신규 택지 지정 지연 등으로 주택 공급 불안이 하반기에도 지속될 가능성이 큰 데다 집주인들도 원하는 값이 아니면 팔려고 하지 않을 가능성이 커 하반기에도 집값 하향 조정은 쉽지 않을 것"고 말했다.

불안한 전세시장...대규모 이주에 전월세신고제 시행까지

전세시장에선 재건축 사업으로 인한 대규모 이주가 줄줄이 이어진다. 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구)에 이어 반포주공1단지 3주구(1490가구), 신반포18·21차(290가구) 등이 이주를 앞두고 있다. 시장에선 4000가구에 달하는 재건축 이주가 본격화하는 만큼 서울 전세시장이 한바탕 들썩일 수 있다는 관측이 나온다. 곽창석 도시와공간 대표는 "서울 입주 물량 급감 속에 강남 재건축발(發) 전셋값 급등의 불똥이 서울 외곽지역이나 수도권으로 튈 수도 있다"고 말했다.

임대차3법의 마지막 퍼즐인 전월세 신고제 시행도 전세시장 불안 요인으로 꼽힌다. 전월세 신고제는 보증금 6000만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약을 맺은 경우 30일 내에 관할 지방자치단체에 신고하는 제도다. 서울·수도권은 물론 광역시, 세종시, 도의 시 지역에서 일제히 시행된다.

정부가 전월세 신고제를 도입한 이유는 주택 임대차시장의 투명성을 높이기 위해서다. 임대차 계약 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여돼 세입자는 보증금을 보호받을 수 있다. 그러나 그 이면에 부작용도 만만치 않다고 전문가들은 입을 모은다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "신고제 정보를 바탕으로 정부가 언제든 임대소득에 대한 소득세 징수에 나설 수 있고, 이를 과하다고 여긴 집주인들이 임대사업을 포기하면서 공급 감소로 이어질 수 있다"고 말했다. 특히 정부의 자금 출처 조사를 피해 주택 매입 대신 초고가 전세 세입자로 사는 임차인이나 고가 전세를 공급하는 집주인들의 소득과 거래가 고스란히 노출될 가능성이 커졌다. 시장 위축이 불가피할 것이라는 전망이 나오는 이유다.