[건설ㆍ부동산 10대 뉴스] "시커먼 2008년"

미분양 적체 속 건설사 도산 위기...규제 완화에도 바닥 안보여

올 한 해는 건설ㆍ부동산 업계의 '블랙 2008년'으로 불린다.

2년 넘게 주택시장 불황이 계속되면서 촉발된 위기감이 건설업계 전반에까지 퍼진 데다 미국발 금융위기는 건설사들을 줄도산 위기로 내몰고 있다. 자금 위기는 산업계 전반에 확산되고 있다.

이에 정부는 지난 6월 '지방 미분양 대책'을 비롯해 참여정부 시절 도입된 대부분의 규제를 폐지하며 꺼져 가는 건설시장의 불을 되살리기 위해 노력했지만 부동산시장은 별다른 회복의 기미를 보이지 않고 있다.

국내 건설ㆍ부동산 시장의 위기는 지난 2007년 1월 1.31대책부터 본격적으로 촉발됐다.

LTV와 DTI 등 금융규제로 인해 은행권의 부동산 관련 대출이 뚝 끊기면서 시작된 주택시장의 한파는 기존 집값 하락으로 현실화됐고 이어 분양시장 냉각으로 건설시장은 금융위기 이전부터 이미 불황의 늪에 빠진 상태다.

여기에 건설ㆍ부동산시장에 치명타를 입힌 것은 대규모 밀어내기 분양물량이다.

1.13대책에서 나온 분양가 상한제를 피하기 위해 지난해 말부터 대거 몰린 분양물량은 결국 대규모 미분양 사태로 이어졌고 이는 건설사들의 자금 유동성 악화로 증폭된 상태다.

기존주택시장의 침체 역시 심각한 수준이다. 주택거래신고제 도입 이후 급속도로 주택거래 시장이 침몰하고 있는 것이다. 실제로 올해 주택거래는 전년비 1/10 수준으로 하락했으며, 이는 중개업소와 이삿짐센터 등 부동산 관련 후방산업의 대거 몰락으로 이어지고 있는 상황이다.

더욱 심각한 것은 내년 이후 부동산 시장이 딱히 나아질 전망이 없다는 데 있다. 우선 건설사들은 내년 봄을 기약하기도 어려운 실정이다. 내년 상반기까지 돌아올 자산담보부 기업어음(ABCP)이 1조6000억원에 달하는데다 내년 상반기 회사채 만기 도래 건설사들의 경우 '생존'을 장담할 수 없는 상황까지 몰려있다.

새정부의 부동산 규제 완화로 인해 주택시장의 숨통은 어느 정도 트였지만 전세계적인 금융위기로 인해 집구매력이 극히 떨어진 만큼 부동산시장의 활황도 향후 2년 안에는 기대하기 어려운 실정이다.

위기가 꼬리를 물었던 2008년 부동산 시장의 10대 뉴스를 점검해본다.<편집자 주>

1. 건설사 자금 위기

올해 부동산시장의 가장 특징은 IMF위기가 10년 만에 다시 찾아온 듯한 건설업계의 위기다. 다만 10년 전과의 차이는 IMF 당시는 오랜 건설시장 침체에 따른 업계 일감부족이 그 원인이었다면 지금의 건설업계 위기는 그간 너무나 많이 공급됐던 주택으로 촉발된 것이다.

지난해 여름 시공능력평가순위 60위권의 (주)신일이 파산한 이후부터 건설업계의 도산 위기는 가시화됐다. 하지만 건설업계는 그동안 쌓아올렸던 역량을 바탕으로 지난해에는 그럭저럭 넘겼지만 올 초의 대량 미분양과 연달아 터진 글로벌 금융위기는 치명타로 작용했다.

올 초 우정건설을 시작으로 인정건설, 신구종합건설 등이 잇따라 도산한 것을 시작으로 올 11월에는 신성건설이 최종부도처리됨으로써 건설업계의 위기는 이제 '전망'이 아니라 '현실'이 됐다.

12월들어 한국기업평가와 한국신용평가가 건설사들의 신용등급을 무더기 하향조정한 것도 불길한 조짐이다. 특히 우림건설, 월드건설, 풍림산업 등 위기설이 일반화된 중견 건설사들이 아닌 GS, 대림, 대우건설 등도 신용등급이 일제히 하락하면서 건설업계 위기가 대형건설사들로 확산되는 것이 아니냐는 관측까지 낳고 있다.

내년 한해도 업체들을 '고난의 행군'을 해야 할 전망이다. 내년 상반기까지 몰아칠 ABCP와 회사채 만기는 건설업계로 하여금 긴장의 끈을 놓지 못하게 한다. 다만 정부가 주도한 SOC 뉴딜사업이 그나마 한가닥 희망이다.

2. 주택가격 대폭락

건설산업 위기의 단초 역할을 한 것은 단연 부동산 시장 붕괴다. 2007년1월을 정점으로 한 없는 추락을 거듭하고 있는 주택시장은 새 정부들어 잇따라 단행된 규제 완화책에도 불구하고 가격은 바닥을 알 수 없을 정도로 회복하지 못하고 있다.

정부는 지난 3월20일 장기보유 1주택자 특별공제 등의 대책에 이어 부동산규제완화책을 연거푸 쏟아냈지만 부동산 시장은 좀처럼 살아날 기색을 보이지 않고 있다. 글로벌 금융위기에 따라 실물경기까지 위축돼 수요자들의 심리가 꽁꽁 얼어붙은 상태다.

특히 강남권과 목동, 분당, 평촌, 용인 등 이른바 버블세븐을 비롯한 인기지역의 추락이 두드러진 한 해였다. 우선 강남 재건축 아파트값은 2년 새 반토막이 났다. 한 달 새 2억원 이상이 떨어지는 곳도 나타날 정도다.

하반기 들어 시작된 글로벌 금융위기는 주택시장의 하락을 가속화 시킨 상황. 결국 버블세븐 아파트값은 버블세븐이 처음 언급된 2006년 수준으로 돌아섰고 과천 역시 2007년 집값의 절반까지 떨어진 최악의 상황을 만났다.

3. 6년만에 부동산 규제 완화시대 출발

2002년 1월부터 시작된 부동산 규제, 즉 냉탕시대가 6년만에 마감했다. 친시장 성향의 한나라당 정권이 수립되자 마자 부동산 규제 완화 기대감이 확산된 것도 당연했다.

새정부는 3월 '장기보유 1주택자 특별공제'의 세금정책을 꺼내 든 이후 열두차례에 걸쳐 부동산 규제 완화책을 발표했다.

정부의 부동산 대책을 보면 5월17일 ‘지방 재건축 초과이익부담금 면제’, 6월11일 ‘지방 미분양 해소 대책’, 6월30일 ‘신혼부부용 주택 특별공급’, 8월21일 ‘수도권 전매제한 및 재건축 규제 완화’, 신도시 확대 등의 부동산규제완화’, 9월1일 ‘부동산 세제 개편’, 9월19일 ‘서민주택 공급 확대’, 9월23일 ‘종합부동산세개편’, 10월21일 ‘건설경기 활성화 대책’, 11월3일 ‘재건축 규제 완화와 강남 3개를 제외한 서울, 수도권 투기지역 전면 해제’ , 12월 5일 ‘1가구 다주택자 2년간 양도세 중과 면제 그리고 지난 22일에는 분양권 전매제한 기간 완화 대책을 쏟아냈으며 강남3구 투기지역 해제 및 민간택지 분양가상한제 폐지 등은 내년 초로 예약해 놓은 상태다.

22일 대책에서 빠진 투기지역 해제 등이 현실화되면 부동산 대책은 말 그대로 6년 전으로 돌아가게 된다. 이제 6년을 끌었던 부동산 '냉탕' 정책이 마감되고 시장에 더운 물이 공급된 것이다.

4. 신규 아파트 청약시장 붕괴

신규 아파트 분양시장은 말 그대로 '붕괴'다. 연초 집중된 공급물량은 한자릿 수 청약률을 기록했다. 하반기 이후 분양된 물량은 '청약률 제로' 단지가 지방이 아닌 수도권지역에서도 나올 정도였다.

우선 올 해 분양단지 중 청약률 제로 단지는 무려 100개를 넘고 있다. 대구 경북, 부산 경남 등 주로 지방 광역시권 공급물량에서 대거 등장한 청약률제로 단지는 올들어서는 수도권 남부 지역인 평택 이나 천안에서도 모습을 보이고 있어 청약시장의 붕괴는 현실화되고 있다.

급기야 11월 들어 정부가 분양권 전매를 완화했지만 미분양 물량은 여전히 나아질줄 모른다. 분양권 전매 자유화 발표 이후 공급된 물량을 보면 실수요 성격이 강한 1, 2순위 청약자는 거의 모습을 보이자 않고 오로지 단타 전매를 노리는 투기수요가 3순위를 노리고 들어오고 있는 상황이다.

이같은 청약시장 붕괴는 상대적으로 건설사들의 분양 기피로 나타났다. 실제로 건설사들은 사업성이 떨어지는 사업장은 과감히 손절매하는 방식을 손을 털었고 가능성 있는 사업장도 미분양 우려가 있음을 이유로 분양 시기를 놓고 저울질 하고 있다.

특히 알짜 물량으로 꼽혔던 약대 두산위브 등 몇몇 단지들도 연거푸 청약 부진 고배를 마시면서 건설업계의 분양 고민은 갈수록 더해진 상태다.

5. 전세 시장 '역전세 대란'발생

지난 2004년 나타났던 역전세 대란이 올해 다시 터졌다. 하지만 올해의 역전세 대란은 심각도에서 2004년 당시와 비교하기 어려울 정도 심각하다.

전세 시장은 상반기만 하더라도 매매시장 약세와 상관없이 홀로 강세를 띠었다. 재개발, 뉴타운 등으로 인해 이주 수요가 갑자기 크게 증가하면서 강북 집값이 크게 올랐고 전세 물량이 크게 부족해지면서 전세난이 크게 심화됐다. 이는 전세값 상승은 물론 강북 등 저평가돼 있는 지역 중심으로 소형 아파트값까지 상승세를 이끌었다.

하지만 하반기 들어 상황은 역전된다. 강남권에 송파구 잠실 일대 신규 아파트 2만여 세대가 입주를 시작한 것이 원인이다.

송파구에서 시작한 전세가 약세 현상은 수도권 전역으로 퍼지고 있다. 불과 몇달 사이 전세가가 20%이상 하락하면서 올 하반기가 전세 계약 만기인 수요자들이 전세 보증금을 돌려 받기가 어려워지고 있는 상태다.

역전세 대란의 가장 큰 이유는 수요-공급 법칙에 따라 운용 전세시장의 특성상 수요가 크게 줄어든 데 있다. 글로벌 금융위기는 결혼 수요도 위축시켰으며 '더 나은 전세집으로 옮기고 싶어도 기존 집이 나가지 않는' 악순환도 이어지고 있다.

IMF 당시 역전세대란으로 인해 보증금을 제때 못 돌려주는 집주인이 세입자에게 이자를 지급하는 일까지 벌어지고 있다는 게 일선 중개업자들의 이야기다.

6. '노도강' 강세, 찻잔 속 태풍?

올 주택시장의 마지막 희망은 이른바 노ㆍ도ㆍ강으로 불리는 노원구, 도봉구, 강북구 등 서울 강북 지역 소형 아파트의 강세다.

노도강의 강세는 지난해부터 시작된다. 분양가 상한제가 실시됐지만 신규 분양물량의 분양가는 여전히 기존 아파트 매매가를 넘어섰고 이는 신규 소형 아파트 시장의 요동으로 이어졌다.

3.3㎡ 당 매매가가 1000만원을 넘지 못하던 이들 3개구 소형 아파트는 1년 넘게 상승랠리를 거듭한 가운데 결국 3.3㎡당 1200만원 선까지 올라섰으며 오름 폭도 가파라 계약 후 집값이 오르자 집주인들이 위약금을 주면서 계약을 포기하는 사태까지 나타나기도 했다.

노도강의 강세는 분양가와 매매가의 차이와 함께 정부의 도심 재생사업에 대한 기대감이 동시다발적으로 작용한 결과로 꼽힌다.

여기에 부동산 가격 상승을 기대한 강남의 큰 손들이 대거 개입하면서 노도강의 소형주택은 난생 처음 맞는 고액 몸값 시대를 맞이하게 됐다.

하지만 이에 대해 전문가들의 시선은 냉정했다. 전국적인 집값 안정화 속에 강북지역에만 나타나고 있는 집값 상승세는 결국 이상현상에 불과하다는 것.

결국 올 하반기 들어 이들 노도강의 강세는 서서히 마무리됐고 10월 이후부터 이들 지역의 집값도 하락세로 반전한 상태다.

7. 종합부동산세 위헌, 부동산 규제 완화 힘 받아

참여정부 부동산 대책의 '이념'이라고 말할 수 있는 종합부동산세가 새정부들어 마침내 '구시대의 잔재'가 됐다.

참여정부는 당시 종합부동산세를 '부유세'의 일종으로 착안, 미실현 이득에 대한 과세라는 반대 논리에도 불구, 결국 입안시킨 바 있다.

참여정부 당시 터져나온 부동산 규제대책이 대부분의 경우 그때 그때 상황에 맞게 설정된 것에 가깝다면 종합부동산세는 기획부터 탄생까지 1년 이상이 소요된 말 그대로 참여정부 부동산 대책관의 이념이 반영된 세제라 볼 수 있다.

새정부는 역시 종부세 개혁에 적지 않은 공을 들였다. 정부는 9월에 들어서만 두 차례에 걸쳐 종부세 과세기준을 9억원으로 상향하는 방침을 세웠고, 세율 확대에 대해서도 거부감을 분명히 했다.

결국 11월13일 헌법재판소가 종부세를 위헌 판결하면서 종부세는 구시대의 잔재로 남게 됐다.

정부는 종부세 위헌 판결 이후 과세기준을 다시 6억원으로 환원하는 방식을 택했지만 부부간 합산 과세 위헌 판결과 1주택자에 대한 일부 위헌 등 판결에 따라 종부세는 이미 그 힘을 상당부분 잃은 것으로 분석되고 있다.

종부세 위헌 판정에 즈음해 정부의 부동산 규제 완화도 물밀듯 추진된다. 전문가들은 종부세 위헌이 결국 새정부의 부동산 규제완화 대책의 법적 근거가 된 것으로 분석하고 있다.

8. 대주단 협약 체결, 업계 유동성 지원의 새모델로

건설업계에 퍼진 위기는 정부 차원의 해결을 필요로 했다. 다수의 협력업체와 후방산업이 있는 건설업 특성상 정부는 건설업 붕괴를 막기 위한 특단의 조치에 들어갔고 이는 건설사 유동성 지원 방안으로 구체화됐다.

특히 정부는 회사채와 ABCP 만기 도래에 따른 건설업계 자금 위기를 극복하기 위한 대주단 협약을 새로운 모델로 제시했다.

지난 4월 처음 언급된 대주단은 일명 채권단으로 건설업체들의 건설사업에 PF(Project finance) 대금을 대출해준 금융사들을 통틀어 묶어서 이른다.

대주단은 익명성과 가입 이후 금융사와의 관계 설정 등 문제점으로 인해 건설업체들의 우려를 낳았지만 결국 현실화된 자금 위기는 건설업체들을 대거 대주단 가입으로 이끌고 있는 상태다.

대주단은 지난 10월 10대 건설사들의 대주단 가입을 종용한데 이어 11월에는 100대 건설사들의 대주단 가입을 받았다. 이에 따라 100대 건설사들 중 약 30개 업체가 대주단에 가입신청한 것으로 알려지고 있다.

9. 해외 건설수주 러시.. 적신호도 커져

국내 건설시장이 최악의 위기에 빠져 나오지 못하고 있는 가운데 해외 건설이 효자 노릇을 톡톡히 하고 있다. 올해 해외건설 수주액이 사상 최대 규모인 500억달러 돌파 가능성이 타진 되는 등 해외건설 수주가 전성시대를 이루고 있다.

지난 2005년 ‘해외건설 100억달러 돌파’라는 대기록을 달성한 지 3년 만에 제2의 중흥기를 맞는 것이다.

해외건설이 제2의 중흥기에 들어선 것은 고유가 등에 힘입어 중동에서 대형공사의 발주가 많아진 때문이다. 실제로 올해 해외건설공사의 경우 건수(617건)로는 지난해와 같았으나 금액으로는 18% 늘었다.

이에 따라 해외건설은 건설업계의 새로운 생명줄로 자리하고 있다. 우선 정부와 건설협회 등 공공기관이 해외 건설 비즈니스에 활발히 나서고 있는 상태다.

특히 대한건설협회는 중동과 아프리카 국가 건설 기관 관계자를 잇따라 국내로 초대하면서 비즈니스에 적극 나서고 있다.

업체들의 해외건설 진출도 잰 발걸음을 보이고 있다. 국내 대형 건설사들은 내년도 사업계획 수립에서부터 해외건설 수주 비중을 늘리고 있으며, 중견건설업체들도 자체 PF사업 확대를 통한 해외 사업 진출에 적극 나서고 있는 입장이다.

하지만 해외건설 수주 시장도 적신호가 켜졌다. 오일달러 약세에 따라 중동 국가들이 지갑을 닫으면서 이달 들어 해외건설 수주는 78%가 급감하는 비상사태가 온 것.

10월 이후 넉달 동안의 해외수주량은 전년대비 반토막으로 떨어지면서 12월 23일 현재 올해 해외 건설 누적 수주액은 469억달러에 그쳐 '떼논 당상'으로 여겨졌던 500억 달러 돌파 전망도 어두운 실정이다.

10. 끊이지 않는 대운하 해프닝

올해 건설시장의 화두는 단연 대운하였다. 이명박 대통령이 대선 후보가 되기 1년 전부터 주장했던 한반도 대운하는 물류 수송이나 관광 자원이 될 것이며 무엇보다 이 사업을 통해 건설업계가 위기를 극복하는 '뉴딜' 대책이 될 것이란 게 이 대통령의 관점이었다.

하지만 대운하는 환경파괴의 주역이 될 것이란 환경단체의 반발에 직면했고 곧바로 여론 악화로 이어졌다.

새정부 출범 직후만 하더라도 대운하에 대한 관심은 높았다. 일단 대통령은 국민 여론을 봐가면서 추진하겠다고 말했지만 여당 내 실력자들은 대운하 사업 개시를 기정 사실로 못박는 등 대운하 추진은 가시화될 듯했다.

실제로 국토해양부는 대운하TF팀을 신설했으며, 현대건설 등 5대 건설사들은 공통 컨소시엄을 맺고 대운하 사업 준비 단계에 들어가기도 했다.

여론 역풍 끝에 대운하는 결국 좌초했으며 외형적으로 대운하는 포기된 상태다.

그러나 대운하에 대한 불씨는 여전히 살아 남아 있다. 정부가 14조원 들여 당장 1주일박에 안남은 올해부터 시작에 들어갈 4대강 정비사업이 그 것.

대통령은 국토부 업무보고 자리에서도 4대 강정비사업을 거듭 촉구했고, 대운하용이란 여론의 반발 속에도 위기에 빠진 건설업계와 지자체의 요구에 의해 4대 강 정비사업은 그 막을 올리고 있는 상태다.