서울시장 누가 되든 "민간 재건축 규제 완화"… 힘잃은 '공공재건축'

서울시장 보궐선거를 앞두고 민간 재건축 규제 완화 공약이 이어지고 있다. 민간 재건축 시장에선 활로를 찾을 수 있으리란 기대감이 감돈다. 규제 완화를 민간 재건축과 차별점으로 내세웠던 '공공재건축'(공공 참여형 재건축) 사업은 비교우위를 잃고 있다.

오세훈, 재건축ㆍ재개발 규제 완화로 18.5만채 공급
박영선 "강남 재개발ㆍ재건축 공공 주도만 고집 안 해

오세훈 국민의힘 서울시장 후보는 재건축 등 정비사업 규제 완화를 주택 공약 전면에 내세우고 있다. 그가 5년 동안 공급하겠다고 한 36만채 가운데 절반 이상인 18만5000채가 규제 완화를 통해 공급되는 주택이다. 오 후보는 재건축ㆍ재개발 문턱을 낮추고 용적률ㆍ층수 규제도 풀겠다고 했다. 그는 구체적으로 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 노원구 상계동을 콕 집어 재건축 규제 완화 필요성을 지적했다.

박영선 더불어민주당 후보는 "강남 재개발ㆍ재건축은 공공 주도만 고집하지는 않겠다"고 말했다. 지난해부터 공공 주도 재건축ㆍ재개발을 민간 정비사업 대안으로 내세웠던 여권 기조에서 한발 물러난 발언이다. 박 후보는 공공이 재건축ㆍ재개발 단지 인프라를 조성해주는 대신 민간에선 분양가를 낮추는 공공ㆍ민간 참여형 정비사업을 대안으로 제안했다. 서울 스카이라인을 해치지 않는 범위에서 아파트 층수 제한을 완화할 필요가 있다는 데는 박 후보도 공감대를 이룬다.

잇단 호재에 콧대 높아진 재건축 단지

이 때문에 재건축ㆍ재개발 시장에선 누가 차기 시장이 되든 지금보단 규제가 완화될 것으로 기대한다. 상대적으로 재개발 구역보단 재건축 시장에서 기대감이 더 크다. 지난 박원순 시정에서 안전진단, 용적률 등 더 까다로운 규제를 적용당했던 까닭이다.

때마침 서울 주요 재건축 단지에선 호재가 이어지고 있다. '재건축 잠룡'이라 불리는 압구정동에선 재건축 조합이 속속 출범하고 있고 목동 신시가지에선 12개 단지 중 11개 단지가 재건축 첫 관문인 1차 안전진단을 통과했다.

가격도 상승세다. 올들어 서울 재건축 아파트값은 1.8% 올라 일반 아파트값 상승률(1.4%)을 앞섰다. 재건축 추진 아파트에서 공공 힘을 빌리지 않아도 재건축을 성사시킬 수 있다고 자신하는 배경이다.

공공재건축 검토 단지도 '인센티브 부족' 아우성

불똥을 맞게 된 건 공공재건축이다. 그동안 공공재건축은 민간 재건축보다 규제가 덜 한다는 것을 홍보 전략으로 삼아왔다. 정부는 공공재건축에 참여하는 단지엔 용적률 규제 등을 완화해 재건축으로 순증하는 가구 수를 민간보다 두 배 이상 늘릴 수 있게 해주겠다고 약속했다. 인ㆍ허가 등도 빨리 내주기로 했다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업에 참여하고 규제 완화로 늘어나는 가구 수의 40~70%를 공공주택으로 기부채납하는 조건이다.

민간 재건축 사업이 자력으로 속도를 내는 데다 서울시장 후보들이 규제 완화를 공약하면서 이 같은 공공재건축 전략은 빛이 바래고 있다. 공공재건축 사업 참여를 타진했던 일부 단지에선 정부가 제시한 규제 완화안(案)이 기대에 못 미친다며 민간 재건축으로 선회할 것을 요구하는 움직임이 일고 있다.

공공재건축 컨설팅을 받는 서울 관악구 신림동 건영1차 아파트 주민 일부는 공공재건축으로 '비례율'이 되레 낮아진다며 민간 재건축을 주장하고 있다. 비례율은 개발 사업비를 뺀 조합 총수입을 개발 이전 조합원 자산으로 나눈 값으로, 이 수치가 높을수록 개발 사업성이 크다는 것을 의미한다.

공공재건축이 삐걱거리면 정부가 올해 초 내놓은 '공공 직접시행 재건축' 사업도 타격을 입을 수밖에 없다. 공공 직접시행 재건축은 공공이 참여하는 정비사업에 재건축 후 가구 수를 늘려준다는 점에선 공공재건축과 유사하지만 재건축 초과 이익 환수제와 2년 거주 의무를 면제해주는 등 혜택이 더 크다. 대신 공공주택 공급 의무가 무겁고 공기업이 아파트 명명권을 제외한 사업 전권을 쥔다.

공공재건축을 고려하는 단지도 공공 직접시행 재건축 사업엔 손사래를 친다. 공공성 확보 의무가 과중한 데다 공기업 신뢰성에 대한 의심 탓이다. 지금도 인기가 저조한데 민간 재건축이 쉬워지면 공공 직접시행 재건축 선호도는 더 떨어질 수밖에 없다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "지금 같은 상황에선 공공재건축이 동력을 얻기 힘들다"며 "사업성 부족으로 어려움을 겪는 단지에선 공공이 재건축에 참여하되 나머지 영역은 민간에 역할을 줘야 한다"고 말했다.