전월세 신고제 시행 '눈앞'…세입자 부담 더 커지나

4월 시범운영 후 6월 전면시행…과세 압박 커지며 임대차 시장 불안

(그래픽=신미영 기자 win8226@)

개정 주택임대차보호 중 마지막으로 남은 ‘전월세 신고제’가 4월부터 시범운영에 들어간다. 정부는 전월세 가격이 높은 서울 강남권 등 일부 지역을 대상으로 시범운영을 실시한 뒤 6월부터 전국으로 확대할 계획이다.

시장에서는 임대차 거래가 보다 투명해지면서 세입자의 협상력이 강화될 수 있는 부분은 긍정적이라고 평가한다. 그러나 저금리 장기화와 보유세 강화 기조 속에서 임대인에 대한 과세 압박이 더 커지면, 결국 임차인의 부담이 늘어날 것이란 게 지배적인 관측이다.

18일 국토교통부와 관련 업계에 따르면 전월세 신고제는 임대차 계약 30일 이내에 임대료, 계약금, 임대기간, 중도금 등의 내용을 지방자치단체에 신고하는 것을 의무화한 것이다. 재계약으로 월세나 계약금 등 임대조건이 바뀔 때도 지자체에 신고해야 한다.

신고제가 시행되면 모든 전월세 계약 내용이 지자체에 신고 돼 지역별 임대차 가격이 보다 명확하게 드러나는 것이다. 현재는 정부가 확정일자 신고 기준으로 취합하기 때문에 전체 현황을 구체적으로 파악하는 데 한계가 있었다.

국토부는 일부 지역을 대상으로 내달 사전 시범운영을 실시한 뒤 6월 1일부터 전면 도입할 계획이다. 시범 대상으로는 전월세 가격이 높은 서울 강남권이 유력하게 꼽힌다. 임대차 신고제의 대상과 범위 등 개략적인 운영 방안은 3월 입법예고할 ‘부동산거래신고법’ 시행령 개정안에 담길 예정이다.

업계는 서울과 수도권을 비롯한 전국 도심의 주택이 포함될 것으로 전망한다. 그동안 임대소득을 신고하지 않은 500여만 가구가 과세 대상에 편입될 것으로 보고 있다.

기존에 신고한 임대인들도 정확한 소득이 노출되면서 기존보다 세 부담이 늘어날 수 있다. 늘어난 부담은 세입자에게 넘어갈 여지가 크다는 게 전문가들의 중론이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “그동안 세입자가 연말정산을 하지 않는 조건으로 임대인이 월세를 낮춰주는 경우가 많았는데, 정부가 과세 확대를 위해 신고제를 도입하면 늘어난 세 부담은 세입자에게 전가될 가능성이 높다”고 진단했다.

그는 “부가세를 받는 상가처럼 늘어난 세 부분을 더 받거나, 관리비 명목으로 월세를 올리는 등 방법은 얼마든지 있다”면서 “신고제가 시행되면 비교가 가능하기 때문에 한 집이 올리면 다른 집이 이에 맞춰 올리는 식으로 전반적인 세입자 부담이 늘어날 것으로 보인다”고 예상했다.

전셋값 상승폭 줄어들지만…"전월세 신고제로 임대차 시장 불안 이어질 수 있어"

최근 전세가격은 상승폭이 조금씩 내려가는 모습이다. 한국부동산원 통계로 전국의 아파트 전세가격 상승률은 지난주 0.16%에서 이번 주 0.15%로 완화됐다. 서울은 0.06%에서 0.05%로 누그러지며, 지난해 6월 첫째 주(0.04%) 이후 9개월여 만에 가장 조금 올랐다.

하지만 이는 그동안 급등한 전셋값이 잠시 숨고르기에 들어간 기저효과라는 분석에 무게가 실린다. 임대차 3법 중 지난해 8월부터 먼저 시행된 계약갱신청구권제와 전월세상한제로 전셋값은 한동안 급등세를 이어간 바 있다.

실제 올해 들어 전국 아파트 전셋값은 2.32% 올라 전년 동기(0.98%)의 배가 넘는다. 이 가운데 전월세 신고제가 시행되면 임대차 가격이 또 한 차례 요동칠 수 있다는 게 업계 분석이다. 전세의 월세화가 한층 더 가속하면서 가격이 뛸 것이란 전망도 나온다.

서울부동산정보광장에 따르면 이달 현재 서울의 아파트 월세 거래는 1096건으로 전체 임대차 거래(3882건)의 28.2%를 차지했다. 개정 임대차법 시행 전인 지난해 6월 25.3%(월세 4089건, 전체 1만6116건)에서 약 3%포인트(p) 올라간 비중이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “임재차 신고제가 결국 정부에서 전세금액도 과세하려고 도입하는 것”이라며 “임대인은 소득이 드러나 반전세나 월세로 전환하는 사례가 나오고, 이는 결국 세입자들의 부담으로 이어질 수 있다”고 지적했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임대차 신고제가 전면 시행되면 전월세 시장의 불안이 연장될 수 있다”며 “집주인의 임대소득이 공개돼 전세 물량이 줄어드는 효과도 나타날 수 있다”고 내다봤다.