토지 자원 줄어들수록 ‘디벨로퍼’는 뜬다

삼정KPMG “국내 디벨로퍼, 글로벌 수준 전문성 갖춰 경쟁력 확보해야”

▲디벨로퍼의 세대별 변화. (자료제공=삼정KPMG)

부동산 개발ㆍ기획을 전문적으로 담당하는 ‘디벨로퍼’가 시장 신흥강자로 뜨고 있다. 국내 신규 택지 개발이 어렵고 토지 자원이 한계에 도달할수록 디벨로퍼의 입지가 커진다는 분석이다.

삼정KPMG는 9일 발간한 보고서(디벨로퍼의 도약: 해외 사례 분석을 중심으로)를 통해 “토지 활용의 고도화가 요구됨에 따라 국내에도 자본력과 노하우를 가진 전문 디벨로퍼가 등장하는 추세”라며 “국내 디벨로퍼도 글로벌 수준의 전문성을 갖춰 경쟁력 확보에 힘써야 한다”고 밝혔다.

디벨로퍼는 부동산 개발을 총괄 운영ㆍ관리하며 토지나 부동산의 잠재력을 극대화하는 전문가를 의미한다. 최근에는 부동산 개발과 관련된 산업의 경계가 흐려지며 투자자, 시행사, 건설사 등과 같이 다양한 배경을 가진 산업군이 디벨로퍼 분야에 진출해 비즈니스 모델의 변화를 도모하고 있다.

미국, 주택 넘어 상가ㆍ호텔 다각화…일본, 임대 관리 사업으로 확장

▲해외 유명 디벨로퍼 성장 사례. (자료제공=삼정KPMG)

특히 해외에서는 한국보다 먼저 부동산 개발 산업을 수평적ㆍ수직적으로 확장하면서 신규 비즈니스를 창출했다. 미국과 일본이 대표 시장으로 꼽힌다.

미국의 경우, 디벨로퍼의 전문화를 통해 주택을 넘어 상가, 호텔, 리조트 등 개발 분야를 다각화했다는 평가다.

미국의 디알호튼(D.R. Horton)은 M&A를 통해 새로운 주와 기타 지역 시장에 진출하는 전략으로 사업지역을 확장했다. 4개의 하위 브랜드 운영을 통한 가격 차별화 전략으로 미국 최대의 건설업 기반 디벨로퍼로 성장했다.

또 미국의 트라멜 크로우(Trammell Crow)는 다양한 유형의 부동산 개발과 고객 맞춤형 개발(BTS, Build-to-Suit) 전략으로 추구했다. 이를 토대로 2017~2019년 미국 상업용 부동산 디벨로퍼 3년 연속 1위를 달성했다.

일본은 버블 붕괴 이후 안정성을 추구하기 위해 부동산 개발을 넘어 임대 및 관리사업까지 포트폴리오를 확장했다.

일본의 미쓰이부동산(Mitsui Fudosan)은 2011년 매출 절반 이상이 임대 부문에서 발생하는 수익 구조에서 2019년 임대(45%), 분양(38%), 자산관리(17%) 중심으로 사업 포트폴리오를 변경했다. 일본 1위의 종합부동산회사로 거듭날 수 있던 배경이다.

또한, 다이와하우스(Daiwa House)는 단기적인 개발 후 분양의 모델이 아닌 임대-관리-개선 피드백까지 제공하면서 추후 재개발 시에도 다이와하우스가 선정될 수 있는 선순환적 모델을 구축해냈다.

“고부가가치 창출ㆍ안정적 임대 수익 강점…포트폴리오 다각화해야”

전문가들은 디벨로퍼의 강점에 고부가가치 창출과 장기적 임대수익을 꼽았다. 기존 사업과 연관성이 높으면서도 고정적 임대 수익을 토대로 지속가능성을 높일 수 있어서다. 최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 기업들이 유동성을 확보하고자 토지를 내놓으면서 시장도 활발해졌다. 이에 다양한 부동산 개발 모형이 본격적으로 나온다는 전망도 잇따른다.

임근구 삼정KPMG 건설ㆍ인프라 산업 본부장은 “단기 수익에 집중한 분양 위주의 사업 모델로는 성장에 한계가 있을 것”이라며 “선순환적 비즈니스 모델을 통한 지속 가능한 사업 모델 구축이 기업의 장기 생존과 수익 창출을 위해 필수적”이라고 강조했다

이어 “국내 디벨로퍼들은 다양한 부동산 분야에서의 개발 능력을 겸비하고 상품군을 늘리면서 사업 포트폴리오를 다각화해야 한다”며 “전략적 M&A를 통해 사업 영역을 확대하고 산업 내 우위를 선점해야 할 것”이라고 조언했다.