땅 투기, 장투는 주변 토지?…"3기 신도시 주변 5km 전수조사해야”

신도시 주변 토지, 투기 '장투' 수요 많아
정부, 주변 토지 거래만 조사시행 예정…소유 내역 조사 필요성↑

▲정부가 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 의혹 조사에 나서면서 3기 신도시는 물론 주변 토지까지 조사 범위를 넓혀야 한다는 의견이 나온다. 사진은 투기 의혹이 제기된 경기 시흥시 과림동 일대 전경. (이투데이DB)

정부가 한국토지주택공사(LH) 직원 땅 투기 의혹 조사에 나선 가운데 토지 소유 내역을 3기 신도시는 물론 주변 토지까지 조사해야 한다는 의견이 나온다. 개발이 결정된 택지는 시세보다 낮은 보상금을 받거나 분양권을 받으면 보상이 끝난다. 하지만 주변 토지는 신도시 개발 효과와 추가 개발 기대감으로 개발 택지보다 더 큰 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 “주변 토지는 ‘장기 투자’ 목적의 투기 수요가 몰리므로 전수조사가 필요하다”고 강조한다.

7일 부동산 업계에 따르면 3기 신도시 관련 땅 투기세력 색출을 위해선 신도시로 지정된 곳뿐만 아니라 주변 토지와 택지지구까지 함께 조사해야 한다는 목소리가 크다. LH에 따르면 토지보상 가격은 토지보상법 제70조에 따라 사업 인정 당시의 표준지 공시지가를 기준으로 대상 토지의 위치와 환경 등 가격 요건을 종합적으로 고려해 산정한다. 일반적으로 공시지가는 시세의 60~70%선에서 결정된다. 즉, 토지만 보상받으면 주변 시세보다 낮은 가격만 받고 보상이 마무리되는 셈이다.

하지만 주변 토지는 신도시 개발에 따른 수요와 장기적인 개발 기대로 땅값이 계속 올라 더 큰 수익을 거둘 수 있다. 당장 신도시 택지 개발로 한 차례 시세 상승 효과를 누릴 수 있다. 여기에 신도시 인구 유입과 개발에 따라 주변 토지를 중심으로 식당과 상가 등 인프라 구축이 진행되면서 추가로 땅값 상승이 이뤄져 장기적으로는 신도시 택지 투자보다 더 큰 수익을 얻을 수 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “‘단타는 개발 예정지, 장기 투자는 그 주변 택지’라는 말이 있다”며 “신도시 땅값이 천정부지로 오르면 이 수익은 공공기관이 고스란히 가져가지만, 주변 토지 가치 상승분은 민간 소유주 몫이므로 이를 노린 투기수요가 많다”고 했다.

실제로 2001년부터 개발된 경기 화성 동탄신도시 반경 4~5㎞ 이내에 있는 토지는 열 배 넘게 오른 곳이 대부분이었다. 동탄신도시와 3.8㎞ 떨어진 곳에 있는 오산시 지곶동 323번지 표준지 공시지가는 2001년 ㎡당 3만5000원이었지만 올해는 10.7배 오른 37만7500원으로 조사됐다. 반면 동탄신도시와 8㎞ 거리에 있는 화성시 정남면 신리 236번지 일대는 같은 기간 ㎡당 1만9000원에서 8만4000원으로 약 4.4배 오르는 데 그쳤다. 신도시와 가까울수록 토지 가격 상승률이 더 높은 셈이다.

2기 신도시 대표격인 판교신도시 인근 토지도 동탄신도시 사례처럼 가격이 천정부지로 뛰었다. 용인시 수지구 대장지구 인근 N공인중개 관계자는 “이 일대는 판교신도시 개발 당시에는 별로 인기가 없었지만 알 만한 사람들은 미리 들어와 있던 곳”이라며 “지금은 값이 수십 배는 뛰었다”고 했다.

이 때문에 당장 광명·시흥신도시 역시 투기 의혹이 불거진 시흥시 과림동 이외에도 매화동과 도창동 등 주변까지 투기 조사 범위를 넓혀야 한다는 의견이 나온다. 김 소장은 “투기 수요 근절을 위해선 신도시 택지 반경 5㎞ 이내 전수조사 등 기준을 정해 추가 조사를 진행해야 한다”고 말했다.

이와 관련해 국토부는 “토지 소유자 현황은 택지지구 내 조사를 원칙으로 하되, 토지 거래는 주변 지역까지 조사할 계획”이라고 밝혔다. 정부 합동조사단 조사 대상 지역은 3기 신도시 6곳(광명·시흥, 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장)과 택지면적이 100만㎡를 넘는 과천 과천지구·안산 장상지구 등 총 8곳이다.