[재건축 실거주 규제의 역설] 재건축 조합 설립 속도…규제가 부른 집값 급등

조합원 분양요건 내년부터 강화
신반포2차 17년만에 조합 설립 인가
"규제가 집값 급등ㆍ전세난 부추겨" 우려

이르면 내년부터 재건축 아파트 실거주 의무가 강화된다. 단지마다 이를 피하기 위한 속도전에 열을 올리고 있다.

국회 국토교통위원회는 지난 24일 재건축 조합원의 거주 기간 요건을 강화하는 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안을 국토법안심사소위원회에 상정했다. 개정안은 수도권 투기과열지구에서 진행되는 재건축 사업장에선 분양 공고일 기준으로 해당 주택에 2년 이상 거주한 소유주에게만 조합원 입주권을 주도록 했다. 거주 기간 요건을 채우지 못한 소유주는 현금 청산(재건축으로 사라지는 주택에 대한 보상을 받고 조합원 지위를 포기하는 것)만 받을 수 있다.

여권은 재건축 아파트 시장을 실수요자 위주로 재편, 투자 수요를 차단하고 시장 과열을 막는다는 명분에서 이 같은 규제를 추진하고 있다. 애초 정부는 법 개정 후 유예기간 3개월을 거쳐 내년에 설립하는 조합부터 강화된 분양 요건을 적용하려 했으나 국회 논의가 늘어지면서 법 적용도 미뤄지고 있다. 다만 여당인 더불어민주당이 국회 전체는 물론 국토위에서도 과반을 차지한 것을 감안하면 늦어도 내년 봄에는 조합원 분양 요건이 강화될 것으로 보인다.

실거주 요건 강화를 담은 6·17 부동산 대책이 발표된 직후부터 재건축 추진 단지들은 분주하게 움직였다. 조합 설립이 늦어지면 외부 투자자들이 입주권을 못 받게 되기 때문이다. 실거주 기간을 채우려 해도 재건축 아파트는 기본적으로 노후하다 보니 열악한 주거 여건을 감내해야 한다. 재건축 단지 차원에서도 입주권을 못 받는 소유주가 많아지면 사업비로 쓸 분담금이 줄어든다.

부지런히 움직인 단지들에선 벌써 성과가 나오고 있다. 서울 서초구 잠원동 신반포 2차 재건축 추진위원회는 이달 16일 조합 설립 인가를 받았다. 추진위 출범 후 17년 만이다. 실거주 의무 강화에 따른 조합원 불안감 ‘덕’이라는 게 추진위 측 설명이다. 단지 규모가 크고 노년층이 많아 재건축 속도가 더뎠던 강남구 압구정동 아파트 단지들도 조합 설립을 위한 주민 동의율 75%를 잇따라 채우고 있다. 동의율 달성을 전후해선 집값도 전고점을 되찾거나 신고가를 세우고 있다. 재건축으로 재산 가치가 올라갈 것이란 기대감에서다. 올 봄만 해도 33억~34억 원대던 압구정 신현대아파트 전용면적 152㎡형은 현재 45억 원을 호가한다.

재건축 아파트 실거주 의무가 강화되면 전세시장에도 적잖은 여파를 미칠 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “강화된 실거주 의무를 채우기 위해 집주인들이 전셋집을 거둬들인다면 기존에 세 들어 살던 ‘맹모’들은 새로 집을 구해야 할 처지에 놓일 수밖에 없다”며 “실거주 강화 규제가 새 임대차법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행으로 불난 전세시장에 기름을 붓는 악순환을 초래할 수 있다”고 말했다.