속도 붙는 하계5단지 재건축…임대아파트 재건축ㆍ지분분양제 가늠쇠

주변 단지도 덩달아 규제 완화 기대감…소셜믹스ㆍ재원 마련은 과제

▲서울 노원구 하계동 '하계 5단지' 아파트 전경. 박종화 기자. pbell@

서울시와 서울주택도시공사(SH공사)가 서울 노원구 하계동 하계5단지 재건축에 속도를 내고 있다. 선도 단지인 하계5단지 재건축 사업 성과에 따라 정부와 서울시에서 추진하는 노후 공공임대주택 재건축 사업과 지분적립형 분양제 도입 효과가 갈라질 것으로 보인다.

SH공사는 5일 갓고다건축사사무소와 하계5단지 복합개발사업 가설계 용역 계약을 체결했다. 공사에선 가설계를 통해 개략적인 단지 용적률과 평형 설계 등을 들여가볼 것으로 알려졌다. 다음 달 가설계가 나오면 개략적인 하계5단지 재건측 사업의 밑그림이 나오는 셈이다.

하계5단지는 SH공사가 관리하는 영구임대주택 단지 가운데 가장 오래된 단지 중 하나다. 현재 5층짜리 13동(棟)에 640가구가 입주해 있다. SH공사는 올 초부터 하계5단지를 관할 영구임대단지 재건축을 위한 첫 사업지로 선정하고 준비에 들어갔다. 서울시는 하계5단지를 임대주택과 분양주택, 상업시설ㆍ생활 사회간접자본(SOC) 시설로 설계하라는 뜻을 SH공사에 전달한 것으로 알려졌다.

부동산 업계에선 하계5단지가 정부가 4일 내놓은 ‘서울 권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안(8ㆍ4 대책)’ 실효성을 가늠해 볼 수 있는 지표 단지가 될 것으로 본다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 8ㆍ4 대책을 발표하며 "노후 공공임대 단지의 재정비를 통해 도심 내 주택 공급을 확대하고 기존 거주민의 삶의 질을 개선하겠다"며 연내 3000가구 규모로 시범 사업지로 선정하기로 했다. 시범 사업지를 정한다면 서울 시내 공공임대 아파트 가운데 추진 속도가 가장 빠른 하계5단지가 들어갈 가능성이 크다.

서울시도 하계5단지에 주목하고 있다. 서울시가 적극적으로 도입한 지분적립형 분양제가 하계5단지에 시범 적용될 예정어서다. 지분적립형 분양주택은 분양 시점에선 입주예정자에게 주택 지분 일부만 이전하고 거주 기간에 따라 지분을 추가 매입할 수 있는 주택이다. 매각 차익을 지분별로 나누기 때문에 차익을 노린 단기 수요를 줄이고 분양가는 낮출 수 있다. 하계5단지가 분양 시장에서 의미 있는 호응을 얻으면 지분적립형 분양제가 안착되는 데 보탬이 될 수 있다.

주변 단지에서도 하계5단지 재건축에 대한 기대감이 크다. 하계5단지를 재건축하는 과정에서 규제 완화 등을 통해 주변 단지 재건축도 탄력을 받을 수 있다는 기대다. SH공사는 용적률 500%를 전제로 하계5단지 입주 규모를 2000가구 안팎으로 늘린다는 계획을 하고 있다. 현재 하계5단지 용적률은 103%, 비슷한 시기에 지어진 장미아파트, 극동ㆍ건영ㆍ벽산아파트는 각각 192%, 250%다.

하계동 J공인중개사 관계자는 "분양주택을 섞어 새 아파트를 짓는다면 그 시세를 따라 아파트값이 올라갈 수 있다는 기대감이 있다"면서 "정부에서 약속한 규제 완화 요건에도 다들 들어가지 않겠느냐"고 말했다.

문제는 디테일이다. SH공사는 지분적립형 분양주택을 어떤 방식으로 운용할 지 세부안을 고민하고 있다. 공사 관계자는 "시의 결정을 무시할 수 없진 않겠느냐"면서도 "아직 분양주택 비율은 정해진 거 없다. 앞으로 검토해봐야 한다"고 말했다. SH공사는 하계5단지가 소셜믹스(임대ㆍ분양주택을 섞어 아파트 단지를 조성하는 것) 방식으로 재건축될 경우 입주민간 갈등을 최소화할 수 있는 방안을 고민 중인 것으로 알려졌다.

재원 조달 방법도 아직 깜깜이다. SH공사는 애초 부동산 투자 자회사(리츠)를 설립해 재건축 재원을 조달하려 했다. 현행법으론 SH공사가 직접 사업을 시행하면 임대료를 현재보다 크게 인상해야 해서다. 국토교통부는 최근 법을 개정해 이 부분을 보완하겠다고도 서울시 등에 약속했다. SH공사 측에선 "법 개정에 따라 사업비 조달 방식도 달라질 것"이라고 했다. 하계5단지 재원 조달 방안은 후속 재건축 사업을 기다리는 다른 임대 아파트에도 영향을 줄 수밖에 없다.