태릉골프장에 공공아파트?… 추가 공급 카드 뭐가 있나

자투리땅 '영끌'한다지만…"재건축 못풀면 반쪽 대책"

말도 많고 탈도 많았던 서울시 개발제한구역(그린벨트) 해제 방안이 결국 백지화됐다. 정부는 군이나 공공기관의 유휴부지 활용과 도심 역세권 용적률 상향 등을 통해 주택 공급을 확대하는 방안을 최대한 이른 시일 내에 내놓는다는 방침이다. 공공 재개발에 이어 공공 재건축 카드도 꺼내들 수 있다는 전망도 나오고 있다.

그러나 전문가들은 도심권 민간 재건축·재개발사업 관련 규제 완화가 빠질 경우 '반쪽 대책'에 그칠 수 있다며 보다 정부는 적극적인 공급 방안 마련에 나서야 한다고 지적한다.

◇ 문재인 대통령 "미래세대 위해…그린벨트, 보존하기로"

문재인 대통령은 20일 그린벨트 해제 여부를 둘러싼 논란과 관련해 “그린벨트는 개발제한구역은 미래세대를 위해 해제하지 않고 계속 보존해야 한다"고 밝혔다.

그간 당·정·청은 그린벨트 해제 여부를 두고 고심해왔다. 강남 등 서울 시내에 확실한 공급 확대 시그널을 줄 수 있다는 점에서 그린벨트 해제는 앞서 여러 정부에서도 수 차례 검토해 온 방안이다. 그러나 대책 효과에 못지 않게 정치적 부담도 커 매번 검토에 그쳤다.

이번 정부에서 그린벨트 해제를 놓고 장·차관은 물론 국무총리, 청와대 정책실장, 경기도지사까지 나서 '갑론을박'에 나선 것도 이 때문이다. 주무부처인 국토부와 기재부, 서울시에서도 “검토 안한다”, “한다” 등 정반대 발언이 시차를 두고 나오는 등 혼란스런 모습이었다. 국민들의 반대 여론도 거셌다. 리얼미터가 지난 17일 실시한 조사에서 전체 응답자의 60.4%가 그린벨트 해제에 대해 '녹지 축소와 투기 조장의 위험이 커 불필요하다'고 답한 것이다.

그러는 사이 그린벨트 해제 유력 후보지로 꼽혔던 서초구 내곡동과 강남구 세곡동 일대의 부동산 시장은 들썩였다. 올해 초만 해도 3.3㎡당 1000만 원 하던 내곡동 땅값은 최근 3.3㎡당 1400만 원까지 올랐다. 인근 아파트도 한 두달 새 호가 1억 원 가량 뛰었다. 세곡동 강남LH1단지(e편한세상) 전용면적 59㎡형은 한달 전 만해도 10억 원 후반~11억 초반에 거래됐으나 최근 12억 원대 매물도 등장했다.

이처럼 그린벨트 해제 논란이 시장 혼란으로까지 이어지자 정부는 결국 그린벨트 해제 카드를 거둬들였다.

◇정부, 유휴지 개발 등 추가 공급 대책 예고…태능골프장 활용

정부는 그린벨트를 해제하지 않더라도 부동산 공급 확대 방안 마련에 적극 나선다는 방침이다. 이르면 다음 주께 공급 대책을 발표할 예정이다.

정부는 주택 공급 물량 확대를 위해 그간 검토해온 대안 외에도 다양한 국·공립 시설 부지를 최대한 발굴·확보한다는 계획이다. 서울 내 공기업 등 공공기관 소유 부지 중 공공택지로 전환 가능하거나 소규모라도 주택을 지을 수 있는 땅은 모두 긁어모으겠다는 것이다.

▲문재인 대통령이 20일 오후 청와대에서 수석·보좌관 회의를 주재하고 있다. (연합뉴스)

특히 국가 소유 태릉골프장 부지를 활용해 주택을 공급하는 방안이 거론된 것과 관련해 관계 부처와 지방자치단체의 논의를 이어갈 계획이다. 태릉골프장은 서울 군부대 부지 중에서도 알짜배기로 꼽힌다. 업계에서는 이 골프장 부지에 2만 가구가량이 들어설 수 있을 것으로 예상한다.

이미 정부는 서울 남태령, 동작구 수도방위사령부의 일부 군 시설에 청년·신혼부부를 위한 1300가구 상당의 공공주택을 짓기로 하는 등 유휴부지 활용을 통한 신규 택지 확보에 적극 나서고 있는 상황이다.

이 외에도 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시 용적률 상향도 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 또한 도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선과 공공 재개발·재건축 때 청년·신혼부부용 공공임대·분양아파트 공급, 도심 내 공실 상가·오피스 등 활용 등 방안을 1차적으로 검토하고 있다.

◇전문가들 "공공개발 효과는 미미…재건축 완화 카드 필요"

전문가들은 정부의 이같은 공급 대책이 시장에 미칠 효과는 제한적일 것이라고 보고 있다. 개발 가능한 유휴부지가 한정적인 상황인데다 공공 개발도 공급 주택 수를 획기적으로 늘리기는 어려워서다.

이에 △안전진단 규제 완화 △용적률 완화 △재건축 초과이익 환수제 재검토 등 서울 도심의 재건축·재개발에 대한 과감한 규제 완화가 필요하다고 주장한다.

서울에서 정비구역 지정에서부터 착공 단계에 있는 재건축·재개발 사업장은 약 540곳에 달한다. 이 중 재건축 단지는 129개, 10만1562가구에 이른다. 재건축 단지의 경우 현재 용적률 제한 등의 규제를 적용하더라도 통상 가구 수가 최소 20% 이상 늘어날 수 있다고 업계에서는 보고 있다.

그간 재건축 규제 완화에 소극적이었던 서울시도 그린벨트 해제보다는 재건축 규제 완화가 공급 확대 측면에서 더 효과적이라고 입장을 선회한 바 있다. 서울시 관계자는 "그린벨트 해제보다 효과적인 주택 공급 방안에 대해 고려할 필요가 있다는 차원에서 나온 말"이라며 "정부와 논의할 수 있는 계획 중 우선 순위를 두고 추진해야 할 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "유휴부지를 활용하는 방안은 규모 뿐 아니라 추진 과정에서 한계가 있을 수 있다"며 "부동산시장에 서울 주택 공급이 충분하다는 시그널을 주기 위해서는 결국 서울 도심내 재건축 단지들을 개발하는 게 가장 좋은 방법"이라고 말했다. 이어 "다만 공공 개발의 경우 재건축 조합에서 이를 받아들이기 쉽지 않아 재건축 규제를 대폭 완화하는 방향으로 가는 것이 맞다"고 덧붙였다.