[약발 다한 12·16대책] 추가 대책 엄포 놓은 정부, 후속 카드는?

임대차계약갱신청구권, 종부세 인상, 대출 규제 강화, 취득세율 인상 등 거론

12·16 부동산 대책이 발표 6개월째를 맞으면서 그 취약점을 채울 추가 대책들이 윤곽을 드러내고 있다. 그 가운데 일부는 역효과를 낼 수 있다는 우려를 산다.

윤곽이 가장 뚜렷이 드러난 대책은 임대차시장 규제다. 여당인 더불어민주당 소속 윤후덕 국회의원은 5일 주택임대차보호법을 발의했다. 주택 임대차 계약 갱신권(처음 임대차 계약이 끝난 후 임차인이 최장 2년 동안 임대 기간 연장을 요구할 수 있는 권리) 도입과 임대료 증액 상한선 설정(5%) 등이 핵심이다. 같은 당 박주민 의원은 여기서 한발 더 나아가 임차인이 무기한으로 주택 임대차 계약을 연장할 수 있는 주택임대차보호법을 발의했다. 여당은 이 같은 법안을 통해 임차인 주거권을 보장할 수 있다고 기대한다.

하지만 임대시장 규제가 임대료만 올릴 것이란 우려도 크다. 규제를 피해 집주인이 첫 계약 때부터 임대료를 높이 부를 공산이 커서다. \

한국주택학회는 국토교통부 용역에서 임대차 계약 갱신권 제도와 전ㆍ월세 상한제가 시행되면 임대료가 1차 계약 기준 2.5~11%까지 오른다고 분석했다. 1989년 임대차 계약 기준 임대차 보호 기간을 1년에서 현행처럼 2년으로 늘렸을 때도 전셋값이 사상 최대 폭이 19.8% 폭등했다. 높아진 전셋값이 갭 투자를 부추겨 매매 가격 상승으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

종합부동산세(종부세) 세율 인상도 이번 국회에서 예정돼 있다. 12·16 대책에서 정부는 올해부터 1주택자엔 0.1~0.3%포인트(P), 3주택 이상 보유자ㆍ조정대상지역 2주택자엔 0.2~0.8%P 올리기로 했지만 여야 이견으로 무산됐다. 21대 국회에선 여당이 압도적 우위를 차지한 만큼 종부세 인상을 재추진할 가능성이 크다. 기획재정부는 7월 세법 개정안을 발표할 때 종부세 인상안을 다시 발의할 계획이다.

국회예산정책처는 정부ㆍ여당 안대로 종부세 세율을 올리면 종부세 세수가 4217억∼4895억 원 늘어날 것으로 추산했다. 정부가 종부세 과세 기준인 주택 공시가격 상향에 속도를 내는 만큼 실제 세(稅) 부담은 이 보다 클 것으로 보인다. 다만 이낙연 의원 등 여권 일부에서도 1주택 장기 보유자에 대해선 종부세 부담 감면을 주장하고 있다.

▲서울 송파구 잠실동 일대에 들어선 아파트 단지들 모습. (이투데이DB)

특히 시장에선 하반기 집값이 약세를 보이진 않을 것으로 보고 정부가 주택 매매시장의 돈 줄을 더 조일 것이라는 전망도 나오고 있다. 이른바 '금관구'(금천·관악·구로구)나 '노도강'(노원·도봉·강북구)로 대표되는 서울 비강남권 지역으로 예사롭지 않은 풍선효과가 지속되고 있는 만큼 정부가 투기과열지구에서 시가 9억 원이 안되는 주택의 담보대출 비율을 20~30%까지 조이는 규제책을 내놓을 수 있다는 것이다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "하락세를 멈춘 서울 집값이 빠른 속도로 상승할 경우 정부가 대출 규제를 더 강화할 가능성이 크다"고 말했다.

풍선효과를 막기 위해 기존의 비규제지역을 규제지역으로 편입하는 대책도 예상된다. 12·16 대책 이후 끊임없이 집값이 치솟은 인천과 최근 다목적 방사광 가속기 건립 호재로 이상 과열을 보이는 청주시 등이 추가 규제 지역으로 거론된다.

다주택자에 취득세를 더 물리는 방안도 제기된다. 최근 국토연구원은 '영국의 부동산 조세 정책과 시사점'이라는 보고서를 내놨다. 영국에선 1주택자에겐 세율이 과세 구간에 따라 0%에서 12%까지 적용되는데, 2주택 이상 다주택자에 대한 세율은 3~15%로 3%포인트씩 더 높다는 것이다. 일각에선 부동산 안정화 정책을 추진하고 있는 우리 정부가 영국 방식의 과세 방안을 검토할 수 있다는 목소리도 나오고 있다. 정부출연 연구소인 국토연구원이 이같은 보고서를 내놨다는 것 역시 이같은 관측에 힘을 보태고 있다.

시장에서 가장 기대하는 건 공급 확대 정책이다. 입주 물량이 갈수록 부족해지는 주택시장에 단비 역할을 할 수 있기 때문이다. 업계에선 내년 아파트 입주 물량(2만1739가구)이 올해(4만3006가구)의 절반 수준으로 줄어들 것이라고 예상한다.

국토교통부도 이 같은 우려를 의식, 지난달 용산역 정비창 부지를 포함한 1만5000가구 공급 계획을 내놨다. 투자자들 기대는 올랐지만 뚜렷한 집값 안정 효과는 내지 못했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “발표 후 입주까지 시차가 긴 데다 임대주택 위주 공급 계획이라서 수요자들을 만족시키기엔 부족했다”고 말했다.