[약발 다한 12·16대책] 강남 집값도 못잡고 강북·경기 풍선만 키웠다

수용성ㆍ화성ㆍ구리로 풍선효과 확대… 일제 하락하던 강남권 지난주 오름세

지난해 12월 16일 정부는 ‘주택시장 안정화 방안’, 이른바 12·16 대책을 깜짝 발표했다. 시가 15억 원을 초과하는 집에는 아예 주택담보대출을 금지하고 9억~15억 원대 주택에도 대출 한도를 줄이는 게 핵심이었다. 돈줄을 막아 주택 구매를 누르겠다는 의도였다. 내년부터는 공시지가 9억 원 이상 고가주택에 부과되는 종합부동산세 세율도 높인다는 게 정부 구상이다.

다음 주면 ‘역대급’ 부동산 규제로 꼽히는 12·16 대책이 발표된 지 6개월이 된다. 12·16 대책 후 서울 강남권 아파트 매매시장은 주춤했지만 강북과 경기지역으로 집값 상승세가 옮겨갔다. 최근엔 강남 집값까지 반등 조짐을 보이고 있다.

KB국민은행에 따르면 지난해 12월부터 지난달까지 서울 아파트값은 4.9% 상승했다. 지난해 5월부터 6개월 동안 5.9% 상승했던 것과 비교하면 1.0%포인트(P) 오름세가 둔화했다. 서울 주택시장을 주도했던 강남3구(강남·서초·송파구)에서도 최근 여섯 달 동안엔 아파트값 상승률이 1~2%대에 머물렀다. 얼핏 12·16 대책이 성과를 거둔 것처럼 보인다.

서울 밖으로 시야를 넓히면 얘기는 달라진다. 12·16 대책 이후에도 수도권 아파트값은 5.9% 올랐다. 지난해 6~11월(3.5%)보다 상승폭이 가팔라졌다. 이른바 '수용성'이라 불리는 수원(14.9%)과 용인(10.1%), 성남시(7.6%) 등 경기 남부권 도시가 상승세를 이끌었다. 정부에선 풍선효과(부동산 규제로 비규제지역 집값이 오르는 현상)를 막겠다며 올해 2월 이들 지역에서 대출·전매 규제를 강화했지만 큰 효과를 내지 못했다. 화성(14.7%), 구리(13.1%), 군포시(9.0%) 등으로 풍선효과만 확대했을 뿐이다.

서울 안에서도 동대문(10.2%)ㆍ성북(10.1%)ㆍ노원(8.0%)ㆍ강북구(7.7%) 등 강북에선 12·16 대책 후에도 집값이 고공행진했다. 9억 원 이하 중저가 주택이 많아 12·16 대책에서 상대적으로 자유로운 지역이다. 12·16 대책 이후 중저가 주택이 줄고 집값이 9억 원에 수렴해간다는 비판이 나오는 것도 이 같은 이유에서다.

최근엔 강남권 집값까지 반등 조짐을 보이고 있다. 그간 이 지역 집값을 끌어내렸던 급매물 거래가 마무리된 데다 금리 인하, 종부세 완화 기대감 등이 더해졌기 때문이다. KB국민은행 조사에서 3월 중순부터 두 달 동안 일제 하락하던 강남3구 아파트값이 지난주 상승세로 전환됐다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “대출 규제로 대표되는 수요 억제 정책(12·16 대책)이 코로나19로 인한 경기 하강 우려와 맞물려 집값 상승세를 누르는 데 어느 정도 성과를 거뒀다고 평가할 수 있다”면서도 “규제에서 상대적으로 자유로운 9억 원 이하 주택, 비규제지역 주택의 가격을 끌어올리는 풍선효과가 나타나는 등 양면적 모습을 보이고 있다”고 말했다.