[CEO 칼럼] 리츠 펀드를 활용한 임대주택 공급

서용식 수목건축 대표

20일 박원순 서울시장은 신년 기자간담회를 통해 부동산 가격 상승과 투기를 근원적으로 막기 위해 공공임대주택 공급을 지속적으로 늘려 임기 중 전체 주거의 10%인 40만 호를 공공임대주택으로 확보하겠다고 말했다. 서울시는 그동안 도시형 생활주택사업부터 자율주택정비사업까지 소규모 정비사업을 활용하여 임대주택을 공급하는 정책은 물론 역세권 청년주택사업을 통해 공공임대주택 공급을 늘려가겠다는 정책을 일관되게 펼쳐왔다.

서울시는 민간 부동산 개발을 유도하기 위한 임대주택 공급사업으로 작은 부지의 도시형 생활주택 개발부터 보다 넓은 부지의 역세권 청년주택사업까지 다양한 사업을 펼치고 있다. 부동산 가격 상승이 사회 문제가 되는 상황에서 저렴하고 살기 좋은 임대주택 공급은 서울에 거주하는 청년뿐만 아니라 도시에 거주하는 다양한 연령의 1인 가구에 중요한 정책이다.

임대주택 공급을 위한 부동산 개발은 투입 비용의 규모가 큰 사업인 만큼 개인의 자산으로 부지를 개발하고 임대사업을 운영하는 데 있어 개발사업 전반에 전문성이 떨어지는 리스크와 초기 투자 비용 등 자금 운용에 어려움이 있어 추진이 더디고 어려울 수 있다. 변수가 많은 부동산 개발 사업의 리스크를 줄이고 금융, 건축, 건설, 운영관리 각 분야의 전문가들이 협업체계를 구축하여 통합적인 사업관리를 통한 운영이 필요하다.

민간개발을 유도하는 임대주택 공급사업도 일반 부동산 개발사업과 마찬가지다. 사업성 검토, 인허가, 설계, 시공, 금융 조달, 세무, 임차인 구성 등 사업 전 단계가 동일하며, 서울시의 정책사업 기준에 부합하는지 심의를 거쳐야 사업을 진행할 수 있다. 이런 상황에서 리츠 펀드는 주거 안정 및 주거생활의 질적 향상을 목적으로 한 임대주택 공급 사업과 관련한 다양한 금융 상품을 개발함으로써, 초기 자금이 없어 사업 추진에 속도를 내는 데 한계가 있는 사업 부지 토지주의 요구에 맞는 펀드 매칭의 역할을 할 수 있다.

부동산 개발, 임대, 주택 저당 채권 등에 투자하여 수익을 올리는 부동산 간접투자기구인 리츠(Reits:Real Estate Investment Trust)는 소액주주들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본 및 지분에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. 토지주와 함께하는 지주공동사업에 대한 상품으로, 현금 확보가 필요한 토지주에게 일정 부분 초기에 현금을 제공해주고 토지주는 리츠에 현물을 출자해 배당을 받는 형식으로 운영되는데, 이를 통해 초기 착수자금이 부족한 땅의 개발사업에 힘이 되어준다.

건설사들이 리츠 사업에 진출하여 건설과 금융을 융합한 신규 사업모델을 만드는 등 건설사의 자본이 다시 부동산 개발에 투입돼 수익을 내는 사모형 리츠는 특정 기관만 참여할 수 있어 일반 투자자들이 접근하기 어려웠다. 그러나 지난해 정부가 공모형 리츠를 지원하는 방안을 마련하여 일반 투자자들도 상장된 리츠회사의 주식을 매매함으로써 손쉽게 리츠에 투자할 수 있게 돼 공모형 리츠 투자가 확대될 것으로 보인다.

이러한 시장 변화에 발맞춰 건설사와 금융사가 함께 참여하여 부동산 개발사업의 성패를 좌우하는 자금 조달과 안정성을 확보할 수 있는 리츠를 기반으로 하는 사업 운영을 위해 필자가 운영하는 회사도 자산운용사와 서울시 역세권 청년주택사업을 대상으로 한 리츠 펀드 업무협약을 체결하였다. 청년주택으로 시작하여 앞으로 임대주택 관련 전문 리츠로 확대해 나갈 계획으로, 서울 역세권에 땅을 갖고 있는 토지주에게 다양한 금융 서비스를 제공하여 임대주택 공급을 활성화하고 더 나은 주거공간을 제공하는 기회가 될 것으로 기대한다.