[12ㆍ16대책 한달]‘투기와의 전쟁’ 선언한 정부…신무기 꺼내드나

전월세상한제ㆍ거래허가제 도입 거론…역효과·위헌 논란은 부담

12ㆍ16 부동산 대책이 서울 강북 집값과 전셋값만 올렸다는 원성이 커지면서 정부가 추가 부동산 대책을 꺼내들 가능성이 커지고 있다.

앞서 문재인 대통령이 7일 신년사에서 ‘투기와의 전쟁’을 선포하기도 했다. 김상조 청와대 정책실장도 8일 “부동산시장 안정은 문재인 정부 경제 정책의 최우선 순위에 있다”며 “필요하면 앞으로도 메뉴판 위에 올라와 있는 모든 정책 수단들을 풀가동할 생각”이라고 말했다. 문 대통령의 신년 구상을 구체화해 나가겠다는 뜻으로 풀이된다.

이에 따라 정부가 꺼내들 ‘신무기’에 관심이 쏠린다. 주택 거래 허가제와 같은 초강수까지 거론된다. 전문가들은 규제가 일제히 쏟아져 나오면 역효과를 낼 수 있다고 우려한다.

업계에 따르면 정부ㆍ여당의 움직임이 가장 또렷한 분야는 전ㆍ월세 시장이다. 정부ㆍ여당은 지난해 9월 당정 협의에서 ‘주택 임대차보호법’을 개정해 주택 임대차시장에 계약 갱신권을 도입하기로 했다. 임대차 계약 갱신권 제도는 처음 임대계약이 끝난 후에도 최장 2년까지 임대 기간을 연장해달라고 세입자가 요구할 수 있는 제도다. 임대인은 특별한 사유가 아니면 요구에 따라야 한다. 임대차 계약 갱신권이 도입되면 주택 임대계약의 기본 기간이 사실상 2년에서 4년으로 늘어난다.

계약 갱신권 도입과 함께 전ㆍ월세 상한제 재시행도 패키지로 거론된다. 전ㆍ월세 상한제는 전ㆍ월세 계약을 갱신할 때 임대료 인상폭을 제한하는 제도다. 문 대통령은 지난 대선에서 전ㆍ월세 인상률 5% 상한 도입을 공약했다. 전ㆍ월세 계약을 연장할 때 집주인이 임대료를 과도하게 올리는 것을 막으려면 패키지 도입이 필요하다는 게 찬성 측 논리다.

반면 주택 임대시장 규제가 임대료만 올릴 것이란 우려도 크다. 규제를 피해 집주인이 첫 계약 때부터 임대료를 높이 부를 공산이 커서다. 한국주택학회는 국토교통부 용역에서 임대차 계약 갱신권 제도와 전ㆍ월세 상한제가 시행되면 임대료가 1차 계약 기준 2.5~11%까지 오른다고 분석했다.

매매시장에서는 12ㆍ16 대책의 확대가 유력시된다. 12ㆍ16 대책에서 정한 △시세 9원 원 이하 △9억~15억 원 △15억 원 이상 등 규제 구간을 세분화하거나 확대하는 방안이 거론된다. 지방 부동산시장을 규제 지역으로 지정해야 한다는 목소리도 나온다.

일각에선 실수요 여부를 따져 규제 지역 주택 매매를 통제하는 ‘주택 거래 허가제’ 도입까지 예상한다. 노무현 정부에서도 강남 등 부동산 과열지역에 한시적으로 도입하는 방안을 검토했다. 그러나 재산권과 ‘거주 이전의 자유’를 침해한다는 우려에 도입이 백지화됐다.

전문가들은 정부가 주택 거래 허가제를 명시적으로 도입하지 않더라고 규제지역 주택 구매자에 대한 자금 출처 조사, 세무 조사 등으로 사실상 거래 통제에 나설 것으로 예상한다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “(부동산 거래 등에 대한) 국세청 발표가 정부가 시장을 감시한다는 메시지를 준다. 주택거래 허가제 도입이란 소모적 논쟁 없이도 도입과 비슷한 효과를 낼 수 있다”고 말했다.