내년부터 양도세 감면 혜택 축소…"부동산 제도 이렇게 달라집니다"

전세자금대출로 갭투자 제한…취득세율도 변경

▲서울 송파구 한 아파트 단지 내 상가 건물에 들어선 부동산중개업소들. (사진 제공=연합뉴스)

내년부터 12·16 부동산대책의 개정안이 본격 시행되면서 부동산 세제와 대출 등 다양한 분야에서 변화가 나타날 전망이다. 특히 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화돼 기존 주택 보유자 혹은 주택 취득 예정인 경우 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산 관리 계획을 세워야 할 것으로 보인다.

24일 부동산114에 따르면 내년 1월부터 9억 원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다.

장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때, 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도다.

지금까지는 9억 원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택자인 경우 거주 여부나 기간에 관계없이 9억 원 초과 양도 차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 그러나 내년 1월부터는 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제한다.

전세자금대출을 이용한 '갭투자'도 제한된다. 전세자금대출을 받은 뒤 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당한다. 아울러 9억 원 초과 1주택자의 경우 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.

취득세율도 일부 변경된다. 내년부터 6억 원 초과~9억 원 이하 주택을 매입할 때, 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01~2.99%로 세분화된다. 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입하면 4%의 취득세율이 적용된다.

2월부터는 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관된다. 자료 이관을 위해 설연휴 전후(1월 24~27일) 일정 기간(연휴 포함 3주 내외) 동안 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다.

실거래가 신고 기간도 단축된다. 2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 한다. 이를 어기면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 한다.

공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래 당사자와 협의를 통한 중개보수(중개수수료)를 명시하는 내용이 2월부터 추가된다. 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다.

3월부터는 투기과열지구에서 3억 원 이상의 주택을 취득할 때 자금조달계획서를 제출해야 한다. 조정대상지역에서 3억 원 이상 주택을 취득할 때, 비규제지역에서 6억 원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다.

4월에는 올해 부동산시장의 뜨거운 이슈였던 민간택지 분양가 상한제 유예기간이 끝난다. 29일 이후 입주자 모집공고 신청 분양단지부터 분양가 상한제가 본격 적용된다.

5월부터는 연 2000만 원 이하 임대소득도 신고 대상이다. 지금까지 주택으로 월세 혹은 전세를 놓았을 때 연간 수입이 2000만 원 이하면 비과세가 적용됐지만, 내년부터는 연 2000만 원 이하 임대소득도 올해 귀속분부터 소득세가 과세되기 때문에 세무당국에 신고해야 한다.

6월부터는 월세를 납부할 수 있는 서비스가 출시된다. 월 200만 원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스로 신한카드가 준비 중이다.

또 8월부터는 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용의 공인중개사법 개정안이 시행된다.

이밖에 △공모형 리츠 · 부동산펀드 세제 혜택 확대 △단독주택, 꼬마빌딩 등의 상속·증여세 과세표준 기준 감정가로 변경 △종합부동산세 세율 조정 △공시가격 현실화율 상향 조정 등 다양한 부동산 제도 변화를 앞두고 있다.