'교육' 빠진 초강력 12ㆍ16 부동산대책...'교육특구' 집값 잡을까

양천·강남구 전세·매매값 상승률 서울 최고… "주택 공급 늘려야"

정부가 16일 금융ㆍ세제ㆍ청약 등을 총망라한 초고강도 부동산 처방을 내놨지만 교육제도 변수로 인한 집값 상승세까지 막기는 어려울 것이라는 지적이 나온다.

학군수요 문제를 일부 지역의 국지적인 문제로 축소할 것이 아니라 재개발ㆍ재건축 등 정비사업의 규제 완화로 공급을 늘리는 방안으로 이 일대 집값 안정화의 장기적인 해결책을 찾아야 한다는 목소리에 힘이 실린다.

17일 한국감정원에 따르면 학군이 좋기로 유명한 서울 양천구는 지난 한 달간 아파트 전셋값이 1.07% 뛰며 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 보였다. 2015년 9월 1.24% 오른 뒤 4년 2개월 만에 가장 큰 상승폭이다.

아파트 매매가격도 지난 2주 연속 서울 최고 상승률을 기록했다. 11월 마지막 주 0.18%를 기록한 상승률은 이달 들어 2주 연속 0.31%, 0.54%를 기록하며 오름폭을 크게 키웠다. 특히 지난 주 상승률은 또다른 교육특구 대치동이 위치한 강남구(0.29%)의 두 배에 가까웠다.

실제 목동 신시가지 7단지 전용면적 66㎡는 10월 14억5000만 원에서 지난달 15억 원으로 한달 새 5000만 원이 뛰었다. 7단지 옆 현대아이파크 전용 83㎡는 5월 7억6300만 원에서 지난달 9억 원까지 올랐다. 6개월 사이 1억5000만 원이 오른 셈이다.

전셋값에서도 학군 우수 지역인 양천구와 강남구는 서울에서 4주 연속 1, 2위를 차지할 만큼 높은 상승폭을 보였다. 강남구 대치동에선 9월 9억2000만 원이었던 대치삼성아파트 전용 85㎡의 전세보증금이 이달 11억 원으로 상승했다. 2달 사이 2억 원 가까이 뛰며 한 달 평균 1억 원이 올랐다.

대치동 L공인 관계자는 “자사고 폐지 이슈 이후로 안 나가던 전세 매물까지 다 빠졌다”며 “매물이 워낙 없다 보니 일부 지방 큰손들은 물건을 보지도 않고 매매계약한다”고 귀띔했다.

최근 서울 주택시장에 광풍이 몰아닥친 배경엔 특목고와 자사고 폐지, 대학 정시 확대 등 교육제도 개편 때문이라는 게 전문가들의 지적이다. 실제로 시장에선 규제 위주의 부동산 대책과 엇박자를 내 집값 급등을 부추긴 최대 요인으로 지목돼 왔다. 정부가 전날 내놓은 12ㆍ16 대책이 서울 집값 급등을 교육 변수 외에만 치중했다는 지적이 나오는 이유다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “주택시장을 움직이는 요인은 금리, 유동성, 정책 등 다양한데도 정부는 주택 가격을 집값의 문제로만 본다”며 “특히 지금 서울 집값은 교육과 밀접한 연관이 있는데 이번 대책에서 교육과 관련한 이야기는 하나도 나오지 않았다”고 말했다.

전문가들은 이번 대책 발표로 양천구와 강남구 등 학군수요가 몰리는 일부 지역의 집값 상승세에도 제동이 걸리겠지만 일시적인 현상에 그칠 가능성이 크다고 본다. 수요가 몰리는 곳에 공급이 이뤄져야 집값이 안정화될 수 있다는 것이다.

양지영 양지영 R&C 연구소장은 “교육 문제로 움직이는 수요는 결국 실수요다. 이들 지역 집값을 안정화하는 건 부동산 대책에선 공급밖에 없다”며 “다른 교육 대책이 나오지 않는 이상 학군수요로 인한 집값 상승을 막기는 어려운 만큼 공급 방안이 장기적으로 집값을 안정화하는 해결책이 될 것”이라고 말했다.

일각에서는 공급을 늘린다고 해도 한정된 지역의 공급 확대로 학군수요를 충족하기는 어렵다는 회의적인 시각도 나온다.

다만 서진형 대한부동산학회장(경연여대 교수)도 “공급이 늘면 지금과 같은 집값 급등이나 불안한 조짐은 보이지 않을 것”이라며 “수요가 있는 곳에 공급이 이뤄지게 하는 게 중요하다”고 말했다.