수도권 분양, 같은 지역 다른 규제…"청약 조건 꼼꼼히 살피세요"

행정구역 및 공공·민간택지 등에 따라 적용 달라

청약으로 내 집 장만에 나서는 수요자들에게 청약은 쉬운 일이 아니다. 정부가 부동산시장을 진정시키기 위해 내놓은 각종 핀셋 규제로 지역별 규제가 저마다 다르기 때문이다.

내 집 마련에 나설 때 가격, 학군, 교통망 검토가 필수지만 청약으로 집 장만을 하기 위해서는 이보다 먼저 짚고 넘어가야 할 요소들이 있다. 바로 집을 사려는 곳이 규제지역이냐 아니냐를 따지는 것이다. 청약 조건과 대출 규모가 달라지는 만큼 관심을 두는 단지가 위치한 곳에 어떤 규제가 적용되는지부터 살펴야 아파트 청약에 성공할 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

가장 우선적으로 살펴야 하는 건 관심을 두는 단지가 청약과열지역 내에 있느냐다.

청약조정대상지역은 투기과열지구와 투기지구보다 규제 강도가 다소 약하지만 주택담보대출비율(LTV)은 60%, 총부채상환비율(DTI)은 50%로 강화된다. 가구당 대출 건수 역시 제한된다.

조정대상지역은 크게 제1지역과 제2지역, 제3지역으로 세분화된다. 제1지역과 제2지역은 청약과열지역, 제3지역은 공공택지만 청약과열지역으로 분류된다. 청약과열지역으로 지정된 곳은 청약 재당첨이 제한되고, 1순위 자격이 강화된다. 세대주여야 하는 건 물론 집을 두 채 이상 소유할 경우 1순위 청약이 불가능하다. 5년 내 당첨 사실이 있어도 안 된다. 또 청약통장 가입 기간은 2년이 경과돼야 하고 납입 횟수도 24회 이상이어야 한다.

경기도에서는 안양시의 경우 동안구와 만안구 2개 행정구역 중 동안구만 청약과열지역이다. 동안구에서는 대출 규제와 1순위 청약자격이 제한되지만 만안구에서는 규제가 없다.

이에 만안구 안양2동 안양예술공원입구 주변지구 재개발로 조성되는 ‘아르테자이’는 청약통장 가입기간이 1년 이상이고 예치금만 충족되면 세대주 및 주택 수에 관계없이 1순위 청약이 가능하다. 재당첨 제한이 없고, 전매제한은 당첨자 발표일로부터 6개월이다.

용인시에서는 수지구가 청약과열지구에 포함되는 반면 기흥구는 공공택지만 청약과열지구로 지정돼 있다. 공공택지만 청약과열지구로 지정된 곳은 하남시와 수원시 팔달구다.

특히 수원시 팔달구는 청약조정 대상지역이다. 이 중 공공택지는 청약과열지역, 민간택지는 비(非)청약과열지역이다. 내달 현대건설과 대우건설이 분양하는 2586가구 규모의 팔달구 교동 팔달6구역 재개발 단지 ‘힐스테이트 푸르지오 수원’은 대출 규제는 받지만 청약 규제는 없다.

고양시도 구별로 규제가 다르긴 마찬가지다. 삼송택지지구를 비롯해 원흥ㆍ지축ㆍ향동 공공주택지구ㆍ덕은ㆍ킨텍스1단계 도시개발지구ㆍ고양관광문화단지(한류월드) 등은 청약과열지역인 반면 그 외 지역은 규제에서 자유롭다. 남양주시에서는 다산ㆍ별내동 공공택지만 청약과열지구다.

지난주 견본주택을 연 토당동 ‘대곡역 두산위브’(643가구)는 규제를 받지 않지만, ‘고양덕은 중흥S-클래스 파크시티’(894가구)의 경우 대출과 1순위 청약자격에 제한이 따른다.

경기도 과천ㆍ광명ㆍ성남ㆍ구리시는 서울처럼 전 지역이 청약과열지구다. 내달 분양되는 광명뉴타운 ‘광명 푸르지오 센트베르(1335가구)’는 대출 규제와 청약 규제를 동시에 받게 된다.

현재 서울은 청약과열지역 외 투기과열지구로 지정돼 있고, 이 중 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)와 강서ㆍ노원ㆍ동대문ㆍ동작ㆍ마포ㆍ성동 등 11개 지역은 투기지역으로도 지정돼 있다. 기존 주택에 대출이 있으면 대출 자체가 불가능하지만 기존 주택을 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우에는 대출이 가능하다.

분양 관계자는 “용어 자체도 어렵지만, 규제와 해제 발표가 빈번해 해당 지역에 살고 있는 주민들도 어떤 규제가 적용되는지 알지 못하는 경우가 많고, 자칫 어렵게 얻은 청약자격의 기회를 놓칠 수 있어 청약 전에 반드시 입주자 모집공고를 살펴봐야 한다”고 말했다.

▲연내 수도권 주요 분양 예정 단지. (자료 제공=부동산 인포)