입찰보증금 치솟고 컨소시엄은 막고…갈수록 높아지는 재건축 수주 문턱

입찰보증급 과도하게 높거나 공동도급 막아

▲최근 재건축 재개발 정비사업에서는 조합이 시공사 입찰보증금을 과도하게 높이거나 공동도급(컨소시엄)을 허락하지 않는 등 까다로운 조건으로 수주 진입 장벽을 높이는 경우가 많아지고 있다.(사진제공=연합뉴스)

재개발·재건축 정비사업 수주 문턱이 갈수록 높아지고 있다. 입찰보증금은 수백억, 수천억으로 치솟고 시공사들의 공동도급(컨소시엄)은 허락하지 않는 조합이 점차 늘고 있다. 계속되는 부동산 규제로 정비사업 시장이 크게 위축되는 가운데 그나마 수주시장에 나온 사업장들마저 진입 장벽이 높아 건설사들의 부담은 더 커지고 있다.

정비업계에 따르면 서울 은평구 갈현1구역 재개발 조합은 26일 시공사 선정을 위한 현장설명회를 연다. 예정 공사비만 9180억원으로 대형 건설사들의 각축장이 될 전망이다.

하지만 대형 건설사들도 이 곳 수주에 뛰어들기가 쉽지 않은 모양새다. 조합이 입찰보증금을 현금 595억원, 이행보증보험증권 400억원 등 총 1000억원으로 규정했기 때문이다. 5억원은 현장설명회 전까지 현금으로 납부해야 한다. 그나마 이 금액은 은평구청이 ‘통상적인 범위를 넘어선 과도한 금액’이라며 재검토할 것을 지시하면서 하향 조정된 금액이다. 당초 조합은 입찰보증금을 1300억원으로 정했다. 이 중 현장설명회 참가비만 50억원이었다.

과거 정비사업계에서 입찰보증금은 비강남권이 30억원, 강남권은 60억~80억원 수준이었다. 그러나 강남권 재건축 단지를 중심으로 자금력과 브랜드 가치를 가진 대형 건설사만 참여할 수 있게 입찰보증금을 높이거나 제한경쟁 입찰 방식을 내걸면서 문턱을 높이기 시작했다. 올해 4월 분양한 강남구 일원동 디에이치 포레센트(일원대우아파트 재건축 단지)는 과거 응찰 자격을 시공능력평가순위 상위 7위까지로 제한하기도 했다. 강남권의 소규모 재건축 단지 수주에 공격적으로 나섰던 일부 중견사들은 명함조차 내밀지 못하게 했다.

건설업계 관계자는 “입찰보증금이 높다는 건 자금력이 있는 건설사만 받겠다는 의미기도 하지만 과도한 입찰보증금을 내세우는 사업장은 애초부터 일부 건설사가 우위를 차지하고 있어 다른 건설사들의 진입을 차단하기 위한 것이기도 하다”고 말했다.

공동도급을 막는 사업장도 다수다. 사업비가 1조원을 넘을 것으로 추정되는 광주 풍향지구 재개발(2819가구 규모) 사업장은 건설사들의 공동도급을 막은 것은 물론 입찰보증금도 700억원으로 높다. 신용산역 북측 도시환경정비사업과 천호3구역 재개발 사업장도 공동도급을 막고 있긴 마찬가지다.

조합이 이렇게 컨소시엄 수주를 막는 것은 건설사들이 수주를 따내기 위해 치열한 경쟁을 벌이는 과정에서 더 유리한 조건을 얻어낼수 있기 때문이다. 일부 조합의 경우 치열한 경쟁을 통해 홍보효과를 노리기도 한다는 게 한 대형건설사 관계자의 설명이다.

이 관계자는 “공동도급을 막아 건설사 간 경쟁을 붙여야 도급비를 줄일 수 있고, 경쟁을 하면 할수록 조합에 유리한 조건들이 많아진다”며 “정비사업 시장은 계속 위축되는데 경쟁은 갈수록 치열해지는 것”이라고 말했다.