[하반기 주택시장 전망] 하반기 주택시장 변수…금리인하ㆍ추가대책 등 가능성

3기 신도시 물량 무주택자 공급…기존 주택 수요 감소

(자료=KB부동산 리브온)

올해 하반기 국내 주택시장은 상승과 하락 변수가 혼재할 것으로 전망된다.

2일 KB부동산이 발표한 ‘2019년 아파트시장 하반기 변수’에 따르면 올 하반기 주택시장에 영향을 줄 변수로 △금리 인하 가능성 △실물자산 투자 추세 △정부의 추가대책 가능성 △3기 신도시 등 공급물량 확대 △주택구매 비용 확대로 인한 기존주택 갈아타기 부담 등 5개 요인이 제시됐다.

먼저 하반기 금리 인하 가능성이 커지면서 금융비용 부담 감소로 부동산에 대한 관심이 커질 수 있다. 미국과 중국 간의 무역분쟁에 대한 우려로 미 연방준비제도의 연내 기준금리 인하에 대한 시장 기대가 확대됐다. 이에 한국 역시 적절한 금리 인하 필요성이 제기되는 상황이다. 기준금리가 내려가면 주택담보대출 금리 상승이 완화되면서 금융비용 부담이 낮아지고, 투자금융 여건 개선으로 부동산으로 관심이 높아질 수 있다.

실물자산에 대한 구매 욕구가 커지면서 유동성이 부동산으로 유입될 가능성도 있다. 글로벌 경기부양에 힘입은 주식 등 위험자산의 강세는 중장기적으로 주택 등 고정자산의 투자에 긍정적 영향을 미친다.

또한 경기 활성화를 위한 국내 인프라 투자 필요성이 존재하므로 시중 유동성 증가는 부동산시장에 기회 요인이다. 장기 성장 둔화로 위험자산에 부담으로 느낀 투자자산이 주택 분양시장, 상업용 부동산 등 대체자산으로 선회할 개연성도 있다.

반면 정부는 올 하반기 집값을 잡기 위해 추가 대책을 내놓을 수 있다. 지난해 9·13대책 발표 이후 주택 거래량 감소와 가격 조정이 나타나고, 지방은 산업기반 위축, 전출인구 증가로 추가적인 하락에 대한 우려가 커진 상황이다. 하지만 서울은 조정 이후 강북 개발에 대한 기대감과 강남 재건축 저가 매물의 매수세에 힘입어 최근 반등했다. 금리 인하 등으로 부동산 가격의 변동성이 확대된다면 정부의 추가 규제가 나올 수 있다. 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대하고, 재건축 가능 허용 연한 강화 등의 규제들이 거론된다.

3기 신도시 등 예정된 공급 물량이 늘어나며 기존 주택 수요를 분산할 수 있다. 올해 아파트 입주예정물량은 39만5000호로 지난해 정점(45만5000)을 찍은 이래 감소했다. 2020년에도 33만3000호로 입주물량 부담은 완화될 전망이다. 그러나 2016~2020년 입주물량은 이전 10년(2006~2015년) 대비 서울, 인천, 대전, 울산 등 지역을 제외하고 크게 증가했다. 또한 올해 아파트 분양 예정 물량인 48만7000호는 최근 5년간 분양물량인 40만 호를 웃돈다. 지방경기 위축으로 분양 일정이 지연되고 있지만 대기 중인 입주물량과 신규분양 증가분은 부담으로 작용할 수 있다. 더불어 3기 신도시의 공급량이 지방신도시 지역의 분양물량에 새로운 변수가 될 전망이다. 3기 신도시 당첨자 선정 시 100% 청약가점 방식으로 선정하겠다고 하면서 무주택 요건을 유지하기 위해 기존 주택시장 유입 수요가 줄어들 수 있어서다.

또한 주택 구매 비용이 급격히 늘면서 기존 주택으로 갈아타는 부담이 확대됐다. 5년 연속 집값이 오른 데다가 서울과 같은 조정대상지역은 대출 규제 강화로 자금 여력이 부족한 젊은 계층의 진입 장벽이 높아졌다. 분양가상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 신규 분양가격은 인근 아파트값과 비슷하거나 낮게 책정돼 기존 아파트 구입 시 시세 차익 실현에 대한 기대감도 낮아졌다.