공동주택 하자범위·기준 확대, 부실시공 벌점 등···공동주택 관리 강화된다

최근 늘고 있는 아파트 하자 분쟁 등을 줄이기 위해 정부가 제도 개선에 나선다.

20일 국토교통부는 제82회 국정현안점검조정회의(국무총리 주재)에서 공동주택 품질 확보와 입주자 하자 피해의 신속한 해결을 위한 제도개선 방안에 대해 논의했다고 밝혔다.

주택 품질에 대한 국민 눈높이는 높아진 데 반해, 입주 시점에서 부실시공 문제가 지속적으로 제기되고 있고 입주 이후에도 하자 해결에 불편을 겪는 경우가 많아 정부는 ‘아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안’을 마련했다.

주요 내용을 보면 우선 공동주택 시공품질관리 강화를 위해 마감 품질을 담보할 수 있는 시공관리체계를 마련한다.

마감공사의 주요 부실 원인이 선행공종 지연(토공사 시 암반 발견 등)으로 후속 공사 기간이 충분치 않은 상황에서 철저한 공정관리가 이뤄지지 않아 발생하는 것으로 파악된 만큼 공정관리를 강화해 마감공종에서의 부실시공을 예방하겠다는 것이다.

예정보다 공사가 지연될 경우 감리자가 지연공종 이후 공종에 대해 만회대책을 수립 후 사업계획승인권자에 보고하고, 해당 공종은 중점품질관리대상으로 지정해 감리자가 수시로 확인하게 된다.

또한시공사의 부실시공 이력이 일정기준 이상인 경우 감리 인력을 현행 수준보다 더 많이 확충하는 한편, 우수한 감리인력이 선정될 수 있도록 면접평가 확대 등 감리 제도를 개선한다.

시공부실에 대한 벌점 제도는 특정 공종 완료 또는 준공 후 적발된 법령위반사항에 대해서도 벌점 부과 등 적극적 행정조치를 할 수 있도록 건설기술진흥법 시행령을 정비할 방침이다.

입주 전 점검제도 역시 강화된다. 입주자 사전방문제도를 법제화해 정식 점검절차로 규정하고, 전문성 등이 부족한 입주자가 해당 주택을 체계적으로 점검할 수 있도록 사업주체가 사전방문 점검표를 제공한다.

만약 보수가 필요하다고 인정되는 건은 사용검사 또는 입주 전까지 보수가 완료되도록 하고, 입주자가 보수 결과를 확인할 수 있게 입주 시 조치결과확인서 제공을 의무화할 예정이다. 정해진 시점까지 보수가 완료되지 않을 경우에는 과태료가 부과된다.

지자체에 전문가로 구성된 품질점검단 도입 근거를 마련하고 사용검사 전 점검절차를 마련해 내실 있는 공동주택 품질관리가 이뤄지도록 할 계획이다.

품질점검단은 공유부 및 샘플 세대 전유부 점검을 진행하며, 입주자와 사업주체 간 분쟁사항에 대해 객관적‧전문적인 판단을 할 수 있도록 하고 사용검사권자도 해당 점검결과를 참고해 사용검사 여부를 결정토록 한다.

사용검사 내실화도 추진된다. 입주자 사전방문 및 품질점검단 지적 내용 중 명확한 부실시공은 사용검사 전 또는 입주 전까지 보수가 완료될 수 있도록 사용검사권자의 시정명령·과태료 부과권한을 명확히 규정할 계획이다.

아울러 입주 전 점검 시 지적된 하자 등의 경‧중을 판단해 정상적 주거생활이 곤란한 수준의 하자 등이 미보수된 경우에는 사용검사를 유보할 수 있도록 사용검사 기준을 명확화해 하자가 최소화된 상태에서 입주가 이뤄질 수 있도록 한다.

이와 함께 하자판정기준 개선을 통한 입주자 권리보호도 확대된다. ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준(이하 하자판정기준)’의 하자범위가 법원 판례나 건설감정실무보다 협소한 경우 권리구제를 위해서는 소송이 불가피한 불편함이 있어, 하자판정기준을 확대 개편해 하심위 결정만으로도 권리구제를 받을 수 있도록 할 방침이다.

하자판정기준을 보다 구체적‧세부적으로 규정하고 하자여부 판정 및 하자의 경중, 보수기간‧비용 등에 대해 보다 명확한 기준을 마련하게 된다. 또 개정된 하자판정기준이 현장에서 일관되게 적용되도록 지자체 담당자 및 공동주택 품질점검위원 등을 대상으로 정기적으로 교육도 실시할 예정이다.

하자관리체계를 구축해 하자를 사전에 막는 방안도 도입된다. 관리사무소 등 관리주체에 하자보수 청구내역 보관(각 공종별 하자보수청구기간 +5년)을 의무화하고 입주자에게 열람을 허용해 소유주가 변경되더라도 하자보수청구권 행사에 제약이 없도록 하고, 입주자의 하자보수청구권을 폭 넓게 보장한다.

하심위의 하자판정결정이 있는 경우 이를 관할관청(지자체)과 즉시 공유하고 바로 보수공사 명령이 부과되도록 해 입주자의 권리구제가 신속히 이뤄질 수 있도록 절차를 개선할 계획이다.

또한 새로운 하자분쟁제도 신설로 신속한 입주자 권리구제 방안도 마련된다. 하심위 내 현행 조정제도 보다 효과적인 소비자 권리구제가 가능한 재정기능을 신설해 하자 분쟁을 신속하게 해결하게 된다.

기존 조정 제도는 어느 한 당사자가 조정안을 반대 시 어떠한 결정도 할 수 없어 결과적으로는 소송으로 분쟁을 해결해야 했다. 하지만 재정 제도는 재정결정 시점부터 일정기간 내(예: 60일) 소송을 제기해지 않는 경우에는 재판상 화해의 효력이 발생하게 된다.

특히 소규모 공동주택 입주자의 경우 조정이 결렬될 경우 소송비용 등을 이유로 하자를 계속 다투기 곤란했지만 재정 제도 신설로 하심위 단계에서 분쟁을 종결지을 수 있어 권리보호의 범위도 한층 더 확대될 것으로 정부는 기대하고 있다.