경실련, “힐스테이트 북위례 분양원가 2300억 부풀렸다”

"신고이윤 17배·적정이윤 20배…공공택지가 이윤추구 수단 전락"

▲힐스테이트 북위례 조감도(사진=현대엔지니어링)

‘로또’ 분양으로 불린 ‘힐스테이트 북위례’에서 정해진 가격에 추첨으로 택지를 공급받은 주택업자가 가구당 2억 원, 총 2300억 원의 수익을 챙길 것으로 추정된다는 주장이 제기됐다.

15일 경제정의실천시민연합(경실련)은 기자회견을 열어 “정부가 토지를 강제 수용해 조성한 공공택지가 천문학적 이윤 추구 수단으로 전락했다”며 이런 내용을 공개했다.

경실련이 공개한 내용에 따르면 이번 분양으로 거두는 수익은 입주자모집 공고문에 공개한 신고 이윤 136억 원의 17배, 적정이윤(건축비용의 5% 산정)의 20배 규모다.

최근 공급된 ‘힐스테이트 북위례’의 경우 그동안 12개 항목으로 축소돼 공개되던 분양원가가 62개 항목으로 늘어난 이후 공개된 첫 아파트다.

힐스테이트 북위례의 평균 분양가는 평당 1830만 원으로 토지비 918만 원, 건축비 912만 원이다. 올해 3월 기준 기본형 건축비는 평당 644만 원임에도 비싼 간접비와 가산비를 책정해 평당 267만 원이 늘었다. 35평(전용92㎡) 기준 9400만 원이다. 실제 건축비와 비교하면 수익은 더욱 커진다는 것이 경실련의 주장이다.

▲힐스테이트 북위례와 강남 보금자리, 장지지구 분양가 구성 변화 비교(단위: 만원, 자료=경실련)

경실련이 LH공사, SH공사, 경기도의 공사비 내역, 동탄2신도시 민간아파트들의 분양가 심사자료 등을 통해 추정한 실제 건축비(적정건축비)는 평당 450만 원이다. 힐스테이트 북위례의 경우 공사비는 511만 원, 간접비와 가산비가 223만 원, 177만 원으로 건축비만 912만 원에 달한다.

적정건축비 대비 평당 456만 원, 총 1900억 원이 부풀려졌다는 계산이 나오는 이유다. 2011년 위례에서 공급한 공공분양 아파트의 경우 공사비는 486만 원으로 비슷하지만 간접비는 70만 원에 불과했다. 공사비는 1.2배 상승했는데, 간접비는 5.9배 상승한 것으로 분양원가를 부풀리기 위해 간접비를 부풀린 것으로 추정되는 것으로 경실련은 보고 있다.

간접비 1084억 원(평당 223만 원) 중 분양시설경비가 599억 원(평당 143만 원)으로 가장 큰 비중을 차지한다. 분양시설경비란 분양사무실 시공비, 운영비, 광고홍보비 등인데, 해당 항목에 600억 원을 책정했다는 것이다. 1월 GS건설이 분양한 위례 포레자이의 경우 해당 항목은 평당 18만 원이었다. 2013년 같은 그룹 계열사인 현대건설이 분양한 위례힐스테이트 송파의 경우 간접비가 총 63만 원, 그중 부대비가 39만 원에 불과했다.

경실련은 토지비용 역시 기간 이자를 부풀린 것으로 추정했다. 올해 1월 분양한 위례포레자이는 북위례 힐스테이트와 2015년 10월 추첨 방식으로 함께 매각된 토지로 비용이 차이가 날 이유가 없는데 위례 포레자이는 매입가 대비 기타비용(기간이자, 필요경비 등)이 5%지만 북위례 힐스테이트는 17%로 3배가 넘는다. 동일하게 5% 적용할 경우 413억 원이 부풀려진 것으로 추정했다.

이처럼 건축비용 1908억 원, 토지비용 413억 원 등 총 2321억 원 규모의 분양수익이 발생할 것으로 추정된다. 이는 입주자모집 공고문에 승인된 이윤 136억원 대비 17배로, 가구당 2억 1500만 원이다. 일반적인 건축공사 적정이윤을 건축비의 5%로 감안할 경우 이득 규모는 20배로 더욱 커진다. 추첨 방식으로 공공택지를 챙긴 주택업자는 분양가를 잔뜩 부풀려 자신이 시공조차 하지 않고 공사를 몽땅 하청주는 방식으로 막대한 수익을 가져갈 것으로 예상된다.

경실련 관계자는 “주택난 해결과 주거 안정을 위해 토지를 강제 수용해 조성한 공공택지가 주택업자들의 천문학적인 이윤 추구 수단으로 전락했다”면서 “정부는 공공택지 조성 목적에 맞도록 민간 추첨 매각을 중단하고 기본형 건축비 거품을 제거해 소비자와 무주택 서민을 위해 적정가격으로 주택을 공급해야 한다”고 강조했다.