방배삼호아파트, 안전진단 강화 이후 첫 통과

▲방배삼호아파트 항공사진(사진=한국토지신탁)

정부의 안전진단 강화조치 이후 최초로 안전진단을 통과한 단지가 나왔다. 방배삼호아파트는 안전진단 종합평가 결과 총 47.21점을 받으며 D등급(조건부 재건축) 범위 내에 포함됐다.

14일 한국건설기술연구원에 따르면 지난달 28일 소위원회를 개최해 방배삼호아파트의 적정성 검토결과를 D등급으로 최종 확정했으며 이를 관할기관에 통보했다고 밝혔다. 이로써 방배삼호는 재건축을 위한 첫 관문을 무사히 통과했다.

업계관계자에 따르면 방배삼호의 안전진단 통과 요인은 크게 세 가지로 볼 수 있다.

첫번째로 건축물 노후도 충족이다. 방배삼호아파트는 단지별로 1975~6년도에 준공돼 만 43~44년이 된 건물로 법인세법에서 규정한 건물 잔존가치의 척도인 기준 내용연수 평균 40년을 이미 초과한 상태다. 현재 서울시 도시 및 주거환경정비 조례상 안전진단 실시가능 공동주택 연한이 30년임을 볼 때, 그 노후도를 짐작할 수 있다.

안전진단의 세부내용을 살펴보면 주차난이 심각하고, 동절기 소화전의 동파사고 반복으로 소화전이 퇴수 조치된 상태이기 때문에 동절기 화재시 소방활동이 용이하지 않은 문제점이 있었다. 여기에 노약자에 대한 생활환경이 취약했으며, 라디에이터 방식인 거실 난방의 열효율이 극히 저하되는 문제점도 지적됐다.

다음으로 1988년 내진설계 기준이 제정되기 전 준공돼 지진에 대한 내하력이 취약했으며, 계단난간 등이 부식돼 계단철근이 노출되는 등 안전사고에 취약한 점도 감안됐다.

기계실 등의 입구가 하늘을 보고 있어 폭우 시 단지 내 공동구 등 지중구조물이 침수 가능한 구조였으며, 최상층의 천정 마감재에서 발암물질인 백석면이 검출되기도 했다. 또한 층간 소음 및 구조안전이 취약함에도 개선조치가 사실상 불가능하다는 점 역시 고려됐다.

이에 최종 성능점수상으로는 조건부재건축 결과를 보였지만 실상은 시급을 다퉈 해결할 안전 관련 문제가 산재하고 있어 이를 해결할 방안은 재건축이 유일하다는 점이 반영됐다.

아울러 주민들의 재건축에 대한 열망도 안전진단 통과 요인으로 작용했다. 방배삼호아파트는 2006년 추진위 승인을 받은 이후 재건축을 추진했으나 사업이 장기화되며 사실상 추진주체가 와해되는 등 그 추진이 유명무실한 상황이 지속됐다.

이러한 상황에서 주민들은 2017년 신탁방식으로 사업방식을 전환했고 안전진단 기준 강화 이후 서울시에서 최초로 안전진단을 통과하게 되는 결과물을 얻어 냈다. 실제 정밀안전진단 과정에서 노후도 측정을 위한 표본세대의 실사 시, 세대 내 인테리어가 파손되는 등의 불편함을 감수하고 6가구가 적극적으로 협조한 것으로 알려졌다.

안전진단 비용의 원활한 확보도 긍정적으로 작용했다. 토지 등 소유자 1/10 이상 동의를 얻어 입안권자에게 안전진단을 요청하는 경우, 입안권자는 현지조사를 통해 안전진단 실시여부를 결정하게 된다.

하지만 그 비용은 통상 요청자에게 예치금 형태로 납부토록 한다. 현재 재건축 추진을 위해 안전진단 비용을 모금하는 단지들이 많은 것도 그 이유다. 방배삼호의 경우 신탁계약과 업무협약을 체결한 한국토지신탁이 사업시행자로 지정된 이후 정산하는 조건으로 그 비용을 예치한 것으로 알려졌다.

한국토지신탁 관계자는 “이번 안전진단 통과가 향후 목동 신시가지아파트, 마포 성산시영아파트, 올림픽선수촌아파트 등 안전진단을 앞두고 있는 단지들에 많은 영향을 줄 것이라는 점에서는 의미가 있지만 서울시의 재건축 규제 기조가 여전히 유지되고 있음을 유념해야 한다”며 “안전진단을 앞두고 있는 단지는 안전진단 신청 전 성능점수 시뮬레이션을 통해 안전진단 통과 가능성을 타진해보는 것도 도움이 될 것”이라고 말했다.