나신평 “부동산신탁사 신규 진입으로 경쟁부담 증가”

(나이스신용평가)

나이스신용평가는 7일 신규 부동산신탁사 예비인가에 대한 견해를 통해 “비우호적 환경 아래 신규 진입에 따른 경쟁심화로 기존 부동산신탁사들의 부담요인이 증가했다”고 분석했다.

앞서 금융위원회는 3일 신영자산신탁(이하 가칭), 한투부동산신탁, 대신자산신탁에 대해 부동산신탁업 예비인가를 한 바 있다. 이번 예비인가로 2009년 무궁화신탁, 코리아신탁의 신규 인가 이후 10년간 추가 인가 없이 11개사로 유지돼 왔던 부동산신탁업에 최대 3개사의 신규 업체가 진입하게 됐다.

나신평에 따르면 이번 예비인가로 담보·관리·처분신탁 및 관리형 토지신탁(비책임준공확약형)의 경쟁이 심화돼 보수율의 하락 등 사업안정성 저하 가능성이 대두되고 있다.

예비인가를 받은 3개사의 주주사는 증권, 금융지주 등으로 출자여력 및 부동산 관련 사업기반을 확보하고 있다. 주주사와의 사업·재무적 연계가 가능한 신규 부동산신탁사의 진입으로 인해 단기적으로는 책임준공확약형 관리형 토지신탁 영역 내 경쟁이 심화될 전망이다. 중기적으로는 산업 내 수익성이 가장 높은 차입형 토지신탁 부문의 경쟁도가 상승할 것으로 나신평은 판단했다.

최근 부동산경기가 하강하는 등 비우호적인 외부환경 조성으로 부동산신탁사의 총자산순이익률(ROA)이 저하되고 있는 가운데, 신규 부동산신탁사의 진입에 따른 경쟁심화는 기존 부동산신탁사의 부담요인으로 내다봤다.

나신평이 유효 신용등급을 부여 중인 4개 부동산신탁사 중, 차입형 토지신탁의 사업비중이 높은 한국토지신탁 및 대한토지신탁, 리츠(REITs) 사업기반을 확보한 코람코자산신탁의 경우 신규 부동산신탁사 인가에 따른 사업위험의 단기적 변동 가능성은 제한적이라고 설명했다. 다만, 최근 책임준공확약형 관리형 토지신탁을 중심으로 수익규모가 빠르게 확대된 KB부동산신탁의 경우, 동 영역 내 경쟁심화에 따른 시장지위의 하방압력이 존재하는 것으로 분석했다.

위험도 및 자금조달부담이 상대적으로 낮은 관리형 토지신탁 및 담보·관리·처분신탁의 특성 및 2년간 차입형 토지신탁 업무가 제외된 정지조건부 인가를 고려할 경우, 설립 초기 주주사의 출자 부담요인은 제한적인 것으로 판단했다.

나신평은 “인가 2년 경과 후 차입형 토지신탁 업무를 취급하게 될 경우 추가 자본금 확대가 필요하다”며 “사업관리 역량 및 차입형 토 지신탁 의존도에 따라 사업위험 확대가능성이 존재하고 있으나, 주주사의 자본규모 등 고려할 경우 관련 부담 증가에 대한 충분한 대응능력을 보유하고 있는 것으로 판단된다”고 덧붙였다.