[2019 부동산 '될놈될' ②주택] '서울 불패' 전망 우세…GTX수혜지·신규물량 주목

작년 서울 아파트 시장은 ‘과열’ 그자체였다. 가격, 서울에 집을 마련하려는 심리 모두 지나쳤다. 이때만큼의 가격 급등은 올해 없을 것이란 분석이 지배적이다. 매수자도 매도자도 한발 뒤로 물러나 있다는 이유에서다. 그러나 ‘아파트 불패’는 이어질 것이란 기대감은 여전히 남아있다. 2019년의 아파트 시장의 나침반은 아직 흔들리고 있다.

이투데이가 8명의 시장 전문가에게 내년 전국 기준 아파트 시장 가격 변동률을 물어본 결과 하락부터 상승까지 답변이 다양했다. 선택항목은 ①-10~-5% ②-5~0% ③0%(보합) ④0~5% ⑤5~10% ⑥기타로 제시했다.

가장 많은 답변이 나온 수치는 0%(보합)로 3명이 택했다. ‘-5~0%’, ‘0~5%’은 각각 2명이 예상했다. ‘-10~-5%’ 범위에서 가격이 조정될 것이란 전망도 나왔다.

가장 보수적으로 변동률을 내다본 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “지하철 개통, 도로 개설, 대형마트 입점 등 국지적 개별호재가 있지만 금리인상 우려, 대출규제 강화, 세금규제 강화, 입주물량 급증이란 악재가 있다”고 분석했다.

서울 아파트 가격 변동률에 대해서도 의견이 엇갈렸다. 8명 가운데 절반인 4명이 ‘0~5%’를 택했지만, 2명은 ‘-5~0%’로 예상했다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 ‘5~10%’로 전망해 눈길을 끌었다.

이상우 애널리스트는 “서울 아파트 시장은 강세를 지속할 것”이라며 “다만 상승률은 2018년 대비 둔화할 것”이라고 분석했다.

‘0~5%’로 전망한 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “작년 7~8월 매매가 급상승 영향으로 올해 1분기까지 약세장이 펼쳐질 것으로 보인다”며 “그러나 서울 아파트는 여전히 수요 대비 공급 부족 상태이기 때문에 2~3분기 이후에는 반등할 가능성이 크다”고 내다봤다.

서울에서 매수가 이어질 지역에 대한 의견은 다양했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “서울 아파트 시장의 거래둔화는 불가피하다”며 “신규 아파트 및 중소형 저가 아파트에 매수세가 이어질 것으로 보인다”고 예상했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “강남 재건축아파트 가격 하락에 이어 다른 서울 지역으로 가격 조정이 확대되고 갭투자자 매물과 입주물량 매물 등 매물 적체현상이 커질 것으로 보인다”며 “중구, 종로구 등 ‘박원순 시장표’ 도심복합개발 사업 등의 수혜지에 매수세가 이어질 가능성이 있다”고 진단했다.

이경자 한국금융지주 연구원은 올해에도 서울 아파트 시장은 강세를 보일 것으로 예상하면서 GTX 수혜지역인 강남(삼성·대치)을 매수세 유입 전망지역으로 꼽았다. 이상우 애널리스트는 서남(금관구), 동북(노원·도봉·강북) 등을 매수세 지속 지역으로 예상했다. 이상혁 선임연구원은 “GTX 파급효과가 부동산 시장의 최대 이슈가 될 것으로 전망한다”며 “청량리, 망우, 용산, 연신내, 양재 등에 매수세가 지속될 것으로 예상한다”고 내다봤다.

이동현 센터장은 “경기불황, 인구감소 및 가구 분화 여파로 실수요 증가가 예상되면서 서울 도심지 소재 역세권 소형아파트에 매수세가 유입될 것으로 보인다”고 예상했다.