[금안보고서] 서울 집값 급등 3가지 이유는

공급부족에 투자수요집중, 금융완화 기조도 한몫..강남 이어 강북까지 확산 조짐

최근 서울 집값 급등세는 공급부족에 투자수요가 집중된데다 저금리상황도 영향을 미쳤다는 분석결과가 나왔다. 강남발 집값 상승 여파가 강북까지 확산할 조짐이다.

(한국은행)

20일 한국은행이 금융통화위원회 심의를 거쳐 국회에 제출한 ‘금융안정상황(금안보고서)’에 따르면 2016년 이후 지방 주택가격은 하락세를 지속하는 반면 수도권은 서울을 중심으로 상승세를 보이고 있다. 특히 서울 주택가격은 최근 비강남권으로도 매수세가 유입되면서 상승세가 서울 전역으로 확산하는 모습이다. 반면 지방은 조선과 해양 등 업황부진이 수년간 지속되는 지역을 중심으로 주택가격 하락이 두드러졌다.

실제 올들어 8월 현재 주택가격은 서울이 4.1% 상승했다. 대구·광주·세종(각각 1.7%)도 올랐지만 서울 상승세에 미치지 못했다. 반면 울산(-4.0%)과 경남(-3.2%), 충북(-1.5%) 등은 떨어졌다. 전국 아파트 가격 상승률 역시 같은기간 서울은 5.6% 올랐고 서울을 포함한 수도권은 2.0% 상승했다. 반면, 지방은 2.1% 내렸다.

이처럼 서울 주택가격이 상승한 요인은 우선 서울 지역 가구수와 멸실주택 증가 등으로 주택공급이 부족한 상황이 지속되고 있기 때문이다. 실제 서울은 미분양 주택이 거의 없는데다 수도권의 경우에도 미분양은 7월 현재 9000호에 불과하다. 같은기간 지방 미분양은 5만4000호에 달했다.

또 서울과 지방간 주택가격 상승률 격차가 확대되는 가운데 상대적으로 높은 가격상승을 기대할 수 있는 서울지역에 대한 투자수요도 집중되고 있다. 서울지역 매매수급동향 지수의 경우 지난해 5월 88.2로 저점을 기록한 후 공급 우위를 지속하다 8월들어 수요우위로 급격히 전환했다.

실제 서울지역 매매수급동향 지수는 8월 첫주 98.5에서 9월 첫주 114.0으로 급반등했다. 같은기간 강남4구는 94.4에서 118.0으로 올랐고, 강북권도 94.0에서 109.6으로 상승했다.

이 지수는 0부터 200까지의 값을 가지며 기준값은 100이다. 0에 가까울수록 공급우위를 200에 가까울수록 수요우위를 뜻한다.

전반적인 금융상황이 완화 기조를 이어가고 있는 것도 영향을 미쳤다. 이에 따라 여타 투자자산에 비해 수익률이 높은 부동산시장으로 유동성 공급이 지속되는 모습이다.

부동산 익스포저는 지난해말 1792조9000억원으로 전년대비 9.1% 증가했다. 이는 민간신용대비 53.6%에 달하는 규모다. 같은기간 가계는 900조원에서 960조원으로, 부동산관련 기업은 580조원에서 650조원으로, 금융투자자는 160조원에서 180조원으로 늘었다.

한은 관계자는 “서울 등 수도권 주택가격이 높은 상승세를 보이고 있다. 부동산 부문에 대한 익스포저도 커지고 있는 만큼 유의할 필요가 있겠다”고 말했다.