고강도 부동산대책 13일 발표 유력···어떤 내용 담길까?

▲김현미 국토교통부 장관(사진=고이란 기자@photoeran)

정부가 집값 안정을 위한 종합 부동산대책 발표를 예고한 가운데 내일인 13일 나올 것으로 예상된다. 정부와 관련 업계에서는 세제를 포함해 당초 예상을 뛰어넘는 강도 높은 규제가 나올 것이라는 전망이 우세하다.

다주택자와 고가주택 보유자의 보유세 부담을 확대하는 것은 물론, 지방 원정 투자를 차단하기 위해 실거주 여부에 따라 장기보유특별공제를 차등 적용하거나 일시적 2주택자의 비과세 요건을 강화하는 등 주택 보유, 구입, 매도와 관련한 세금 규제가 총 망라돼 수요자들을 압박할 것으로 보인다.

종부세는 현행 2.0%인 최고 세율을 당초 정부 개정안(2.5%)보다 높은 3%까지 올리는 방안이 검토되는 가운데 현재 150%인 종부세 세부담 상한을 참여정부 수준인 300%까지 높이는 방안도 논의 중이다.

현재 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않도록 하고 있다. 때문에 종부세 대상 주택의 공시가격이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 늘게 돼 있다.

예를 들어 지난해 납부한 재산세와 종부세 합산 금액이 1천만 원이었다면 올해 산출세액이 1800만 원이라 해도 세부담 상한(150%)에 걸려 실제로는 1500만 원만 부과된다.

하지만 세부담 상한을 300%로 올리면 보유세가 최대 2배로 늘어나 공시가격 인상 또는 세율 조정에 따른 보유세 인상이 그대로 반영되는 효과를 얻을 수 있다.

종부세 과표 6억원 이하 세율을 높여 종부세율 인상대상을 확대하거나 과표 6억원 초과 3주택자 이상 보유자에 대한 추가과세 세율을 인상하는 방안, 고가주택의 구간을 세분화해 세율을 높이는 방안 등도 논의 중이다.

1주택자의 종부세 부과 기준을 참여정부 때처럼 공시가격 9억원에서 6억원으로 낮추는 방안도 예상할 수 있다.

하지만 이런 방안들은 국회 심의 과정에서 야당의 반발도 적지 않고 여론의 반발도 감안해야 하는 만큼 일정부분 수위 조절이 이뤄질 것으로 전문가들은 보고 있다.

현재 종부세 대상의 경우 80%를 적용하고 있는 공정시장가액비율은 당초 5%씩 2년에 걸쳐 90%로 올리기로 했지만 내년에 곧바로 90%로 올리는 방안도 거론되는 것으로 알려졌다.

여기에 토지공개념 도입 여부도 관심사다. 지난 11일 이해찬 더불어민주당 대표는 이재명 경기도시자와 만나 '토지공개념'을 언급하며 강도 높은 대책을 준비 중임을 시사한 바 있다.

이해찬 더불어민주당 대표는 “우리가 토지공개념을 도입한 것이 1990년대 초반인데 개념은 도입해 놓고 실제 20년 가까이 실체를 만들지 않다 보니 토지는 제한 공급제인데 유동성이 매우 커졌다”면서 “토지가 공급되지 않아 집값이 폭등할 수밖에 없는 구조인데 이를 극복하기 위한 종합 대책을 중앙정부가 모색하고 있다”고 밝혔다.

건설업계와 부동산업계는 토지공개념이 현 상황에서는 어떤 방식으로 적용될지 예측하기 힘들어 상황을 예의주시하면서 시장에 미칠 영향에 촉각을 곤두세우고 있다. 전문가들은 토지공개념이 본격적으로 도입될 경우 부동산 투기를 차단할 수 있는 각종 법과 제도 마련이 잇따를 것으로 보고 있다.

1주택자들의 실수요에 따른 규제도 이번 대책에 포함될 것으로 예상된다. 우선 양도소득세는 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기간이 3년에서 2년으로 단축될 전망이다. 일시적 2주택자가 집을 팔 수 있는 기간이 길어 '주택 쇼핑'에 이용된다는 지적 때문이다.

전국 43곳 청약조정지역 내 1주택자의 양도세 비과세 요건의 실거주 기간은 2년에서 3년으로 강화할 것으로 보인다.

같은 이유로 단기 양도세율도 강화될 것으로 보인다. 현재 1주택자의 경우 양도세는 보유 기간이 1년 미만인 경우 양도차익의 40%, 1년 이상인 경우 6∼42%의 일반과세가 적용되는데, 이를 참여정부 수준에 맞춰 1년 미만은 50%, 1년 이상∼2년 미만은 40%로 강화하는 것이다.

1주택자가 주택을 3년 이상 보유한 경우 최대 80%(10년 이상 보유 시)까지 부여하는 장기보유특별공제(이하 장특공제) 혜택을 최대 60%로 낮추거나 80% 적용 기간을 15년으로 늘리는 것도 유력하게 검토되고 있다.

청약조정지역 등 시장 과열이 우려되는 곳에서는 장기보유특별공제 최대 공제율 적용 요건에 2년 또는 3년 이상 실거주를 요건을 추가하는 방안도 논의되고 있다. 장기보유특별공제 혜택이 청약조정지역에서도 주어지며 실거주와 무관하게 지방 투기 수요가 서울의 주택을 구입하는 지적이 나오고 있기 때문이다.

앞서 김현미 국토교통부 장관이 예고한 대로 신규 임대사업 등록 주택에 대한 세제 혜택도 축소될 전망이다.

정부는 이번 대책에서 전용면적 85㎡ 이하라면 공시가격 6억원 초과 주택도 올해 말까지 임대사업자 등록시 양도세를 면제해줬던 한시 조항을 일몰하고, 최대 70%까지 가능한 장기보유특별공제도 헤택을 축소 또는 폐지할 것으로 보인다.

전문가들은 이번 대책의 세금 규제 강도가 상당수 참여정부 수준으로 복원될 가능성이 큰 것으로 예상하고 있다.

국토교통부 관계자는 “현재 대책의 내용은 대부분 정리된 상태다”면서 “하지만 기재부에서 결정해야 할 부분들이 남아있어 (우리도) 기다리고 있다”고 말했다.