[뉴스 더읽기]우리 집 새주소, ‘조정대상지역 투기과열지구 투기지역?’

(자료=국토교통부)

행정구역명인 서울특별시 강남구 일원동을 부동산규제지역명으로 바꿔보면 조정대상지역 투기과열지구 투기지역쯤이 된다. 다주택자라면 양도세 중과 대상이라는 문패도 더해진다.

4월부터 각종 부동산 규제가 본격화되면서 부동산 수요자들의 궁금증이 커지고 있다. 하지만 제도의 명칭만으로는 해당 지역에 어떤 규제가 적용되고 있는지 짐작하기 쉽지 않다. 우리가 살고 있는 동네, 내가 거주하는 집에 무슨 일이 일어나고 있는지 알기 쉽게 풀어보자

◇궁금증 1. 조정대상지역? 뭘 조정하는데?

조정대상지역은 2016년 정부가 발표한 ‘11·3 부동산 대책’에 처음 등장했다. 당시 글로벌 저금리 기조가 이어지면서 늘어난 시중 자금이 주택시장으로 유입되자 일부 지역에서 부동산 가격이 불안해지기 시작했다. 정부는 이런 현상이 분양시장에서 비롯된 것으로 보고 특정지역의 분양권 전매제한기간을 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정했다. 분양권 재당첨과 1순위 자격에도 제한을 가했다. 조정대상지역이 되면 중도금대출보증 발급요건도 강화된다. 투기과열지구나 투기지역이 아니면서 조정대상지역인 경우 LTV와 DTI가 각각 10%포인트 낮아진다.

이렇듯 조정대상지역은 쉽게 말해 분양시장이 과열돼 아파트 분양권을 제한받는 곳을 말한다.

구체적인 조정대상지역은 ▲서울 25개구(공공 및 민간택지) ▲경기 과천·성남(민간 및 공공택지) ▲경기 하남·고양·남양주·동탄2신도시(공공택지) ▲부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구(민간택지) ▲세종(공공택지) 등 37곳이었다. 이후 지난해 6·19대책에서 경기 광명과 부산 기장군, 부산 진구이 추가돼 총 40곳이 조정대상지역으로 지정돼있다.

◇궁금증 2. 투기과열지구와 투기지역, 같은 듯 다른 초강수 형제

투기과열지구와 투기지역은 이름만으로도 대충 무슨 뜻인지 짐작은 간다. 하지만 글자만 몇 개 다른 두 규제의 강도는 의외다. 명칭만 봐서는 투기지역으로도 안되면 투기과열지구가 동원될 듯 하지만, 실제로는 투기지역에 가해지는 제한이 더 쎄다.

우선 투기과열지구는 ‘주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역’이 대상이다. 집값이 치솟아 투기수요가 눈독을 들이는 곳이라는 의미다.

구체적인 지정 요건은 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나, 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소한 경우, 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이다. 투기과열지구에 해당하는 지역은 서울 25개 구 전부와 경기도 과천, 세종시 등 27개다.

투기지역은 ‘직전월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역’이다. 여기에 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크거나, 직년 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우 대상이 된다.

현재 서울 강남 4개구(강남·서초·송파·강동) 및 기타 7개구(용산·성동,·노원·마포,·양천·영등포·강서), 세종시가 투기지역으로 지정됐다. 요약하자면 서울 11개구와 세종시는 투기과열지구이면서 투기지역이다.

◇궁금증 3. 투기과열지구와 투기지역에 가해지는 규제는?

투기과열지구는 소유권이전등기시까지 전매가 제한된다. 재건축 조합원 지위도 양도할 수 없으며 조합원 분양권은 소유권이전등기시까지 전매할 수 없다. 민간택지 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가를 공시한다. LTV와 DTI는 40%로 높아진다. 단 주택담보대출을 1건 이상 보유했다면 30%, 실수요자는 50%까지 가능하다.

세대원 중 5년 내 당첨된 사람이 있다면 청약 1순위 자격이 제한된다. 여기에 최근 1순위 자격 요건이 강화되면서 청약통장 가입 후 2년이 경과되고 납입횟수가 24회 이상이어야 한다. 가점제 적용도 확대돼 100% 가점제(조정대상지역 75%)가 적용된다. 재건축 조합원당 주택공급수는 1주택으로 제한되고 민영주택 재당첨도 제한된다. 오피스텔도 소유권이전등기시까지 전매가 제한되고 20%의 거주자 우선분양이 적용된다.

투기지역은 기본적으로 투기과열지구와 같은 규제가 적용된다. 여기에 주택담보대출 건수도 차주당 1건에서 가구당 1건으로 제한되고 양도세 가산세율이 적용된다.

◇궁금증 4. 삼중규제가 모두 걸렸다면?

투기과열지구와 투기지역 지정에다 조정대상지역에까지 포함됐다면 각각의 조치가 담고있는 규제는 기본에다 4월부터 시행된 양도세 중과를 각오해야 한다. 정부는 지난해 8·2대책을 통해 올해 4월 부터 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 팔 경우 양도세를 중과하기로 했다. 2주택 보유자는 기본세율 6~42%에 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트가 각각 더해진다. 3주택 이상 보유자는 최고 매매차익의 62%까지 양도세를 내야 한다. 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제하는 ‘장기보유특별공제’도 다주택자는 적용을 받지 못한다. 1가구 1주택일 경우 2년 이상 거주 요건을 채워야 중과세를 면할 수 있다.

분양권 전매시에는 보유기관과 관계없이 양도세율 50%가 적용된다.