“청약조정대상지역 미분양 확산 막으려면 후속 관리대책 마련돼야”

지역 부동산 경기 판단지표 만들어… 적어도 3개월마다 신규 지정·해제를

이달부터 조정대상지역에서는 분양권 전매 때 양도소득세가 강화된다. 1년 이내 전매 때 50% 등 보유 기간에 따라 차등 적용했으나 올해부터 일괄적으로 50%를 부과한다. 뿐만 아니라 신 DTI(총부채상환비율)가 수도권과 투기지역 등에 적용된다. 여기에 조정대상지역을 옥죄는 규제가 이어지면서 주택시장을 향한 전망도 엇갈리고 있다.

전문가들은 청약조정 대상지역에서의 미분양이 확산되는 데 대해 조정대상지역 모두가 균일한 시장 흐름을 보이는 것이 아닌데 일률적인 규제가 적용되고 있다는 점을 문제로 지적하고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “현재 청약조정대상지역으로 지정돼 있는 여러 곳들 중에 서울을 제외한 지역은 위태위태한 것이 사실이다”라고 말했다.

이어 박 위원은 “청약조정대상지역 지정 당시에 그 지역이 과열됐다는 점 자체는 사실이지만, 이후 다시 위축된 지역에 대해서는 점진적인 해제를 검토하는 등 탄력적인 지정을 대원칙으로 삼아야 한다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 조정대상지역으로 지정된 지역에 규제가 지나치게 오래가고 있다고 분석했다.

심 교수는 “지정과 해제를 적어도 3개월에 한 번 정도는 해줘야 하는데, 현재 조정대상지역 규제는 지정을 하고 나서의 후속 관리계획이 사실상 없는 것과 마찬가지”라며 “세부적인 지역 부동산 시장 경기를 판단하는 지표를 마련해 정량적으로 지정과 해제를 결정할 수 있는 기준이 마련돼야 한다”고 지적했다.

최근 주택산업연구원이 발표한 ‘2018년 주택시장 전망’ 보고서에 따르면 전국 주택 매매가격 상승률이 작년 1.4%보다 크게 낮은 0.2%에 머물 것으로 예상한 반면 수도권 지역은 0.8% 상승할 것으로 분석했다. 이처럼 전망치도 크게 엇갈리는 상황에서 일률적인 규제가 부작용을 키우고 있다는 것이다.

실제로 같은 청약시장에 대한 정부 정책이면서도 미분양을 관리하는 정부 정책은 두 전문가의 말처럼 정기적인 시점마다 정량 평가를 적용하고 있기도 하다.

주택도시보증공사(HUG)는 매월 말 미분양 관리지역을 신규 지정 및 해제하고 있다. HUG는 미분양 관리지역 선정 기준으로 △미분양 증가 △미분양 해소 저조 △미분양 우려 △모니터링 필요 등 네 가지 지표를 두고 있다.

이 중 △미분양 증가의 경우 ‘최근 3개월간 전월보다 미분양 가구수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역’으로 명시돼 있는 등 정량적인 평가를 통해 선정하며 기준에서 벗어날 달엔 즉시 해제된다. 때문에 한 번 지정되면 해제의 기약이 없는 청약조정대상지역에 비해 논란이 발생할 여지가 현저히 적다. 김정웅 기자 cogito@