주거복지로드맵 채워졌지만…보완책 목소리 '여전'

정부가 임대주택 등록 활성화방안으로 지난달 말께 내놓은 주거복지로드맵의 빈 공간을 보름만에 완성했다. 채찍이 아닌 당근으로 다주택자에 대한 강력한 경고 시그널을 보냈지만 전월세상한제의 전체 확대 등 보완해야 할 점이 여전하다는 지적이 나온다.

국토교통부는 13일 임대사업자로 등록할 경우 재산세ㆍ소득세ㆍ양도세 등 세금과 건강보험료를 감면하는 등의 내용을 담은 임대주택 등록 활성화 방안을 발표했다. 정부가 주거복지로드맵을 발표한 지 약 보름만이다. 정부는 지난달 주거복지망 구축을 위한 세부적인 공급안을 제시하면서 핵심 대책으로 알려진 임대차 안정화 방안은 별도로 발표한다며 12월로 미뤘다. 시장이 기대했던 주요 내용이 빠지면서 알맹이 없는 정책이 아니냐는 비판이 나오기도 했다.

이번 대책에 따르면 임대등록을 할 경우 지방세는 감면 폭이 확대되고, 내년 종료되는 감면 기한은 2021년까지 연장된다. 소득세의 경우 감면 기준을 기존 3가구 이상에서 1가구 이상으로 확대하고, 임대소득 2000만원 이하도 감면대상을 늘린다. 8년 임대 기준으로 임대소득이 2000만원인 경우 등록자는 14만원에서 7만원으로 세금이 줄지만, 미등록시 기존 56만원에서 84만원으로 늘어난다. 건강보험료는 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40% 감면한다.

대책에 대한 전문가들의 평가는 엇갈리고 있지만 다주택자들이 시세차익을 버리고 세제혜택을 선택할 만한 파격적인 유인책은 아니라는 분석이 지배적이다. 특히 평균 집값이 6억원을 넘는 강남3구 다주택자나 3개 주택 보유자들에 대한 혜택이 거의 없어 주택시장 안정 효과가 한계에 부딪힐 것이라는 지적이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 고민한 흔적은 보이지만 3주택자는 혜택이 별로 없는 등 다주택자들을 시장으로 끌어들이기엔 인센티브가 미흡하다"면서도 "다만 고가주택이나 3개주택 이상을 보유한 다주택자들에 혜택을 풀 경우 부자감세 논란을 부를 수 있어 정부 입장에서는 조심스러웠을 수 있다"고 덧붙였다.

전문가들은 중대형에 대한 세제혜택을 키우는 등 다양한 보완책이 필요하다고 보고 있다.

양지영 R&C 연구소장은 "대부분의 혜택이 준공공임대 8년 임대로 집중돼 있는데 급변하는 시장에서 8년 이상을 보고 투자하는 것은 집주인 입장에서는 리스크가 크다"며 "이번 대책에서 사실상 배제된 4년 임대사업자 세제혜택을 함께 내놓을 필요가 있다"고 말했다.

이어 "국민주택 규모 85㎡를 초과하면 세제혜택이 미미해 중대형 임대주택 소유자가 임대등록을 할 동기가 거의 없다"며 "가격 상승 주범이 중소형인 것을 감안하면 중소형 선호 현상을 더 가중시키고, 소형임대주택 임대료 상승을 낳을 수 있다"고 덧붙였다.

전월세상한제를 전체 시장에 확대 도입해야 한다는 목소리도 나온다. 국토부 측은 임대주택 등록이 확대되면 무리한 임대료 인상과 퇴거 요구를 억제할 수 있다고 보고있지만 전문가들은 전월세상한제나 계약갱신청구권 등이 전체 시장으로 확대되지 않는 한 큰 효과를 보긴 어려울 것으로 보고 있다.

심 교수는 "등록임대 위주로 전월세상한제를 적용하고 혜택으로 이를 늘리겠다는 의도인데 이것으로는 정부가 기대하는 효과가 나타나기 어려울 것"이라며 "임차시장을 안정화 하기 위해서는 전체 임차시장을 대상으로 전월세상한제를 도입해야 할 것"이라고 말했다.