[서울 주택 '35층 규제' ]‘평균 층수 도입·저층부 공공시설’ 대안으로

잠실 재건축 반복할라… 타협점 찾기 부심

서울시의 35층 규제를 두고 반대 측과 찬성 측의 대립이 여전히 팽팽하다. 서울시가 고집을 꺾지 않는 한 해결 방안이 도출되긴 어려울 것이라는 전망도 있지만, 일각에서는 평균 층수 도입과 평면·설계 등의 대안을 내놓기도 한다. 양측이 타협점을 찾기에 앞서 경직된 분위기를 조금 풀 필요가 있다는 주장도 나온다.

서울시의 35층 층고제한 찬성파의 주장은 △공동재인 경관을 초고층이 독점해선 안 되고 △35층 이하에서도 다양한 스카이라인이 가능하다는 것이다. 층고를 규제하지 않을 경우 너무 위협적인 스카이라인이 조성된다는 지적이다.

반대 측은 층고 규제가 오히려 조망권을 망치고 획일적인 스카이라인을 조성해 경관이 황폐화된다고 강조한다. 이정형 중앙대 도시공학과 교수는 “부피는 같고 높이를 낮추면 아파트가 뚱뚱해져 오히려 경관이 망가지고, 3개동이 들어설 수 있는 자리에 4~5개동이 조성된다”며 “층수를 묶으면 과거 잠실 3단지 재건축처럼 병풍 같은 모습을 연출하는 일이 반복될 것”이라고 지적했다.

강남·강북권에 이미 초고층 아파트가 많아 형평성에서 어긋난다는 문제제기도 나온다. 용산구 이촌동 래미안 첼리투스(최고 56층)를 비롯해 성동구 성수동 트리마제(최고 47층), 서초구 반포동 아크로리버파크(최고 38층) 등 이미 서울시의 기준인 35층을 넘어서는 단지들이 강북·강남권에 포진하고 있고, 오히려 이들 집값을 부풀리는 역효과를 낳는다는 것이다.

실제 한강변 최고가 아파트가 된 38층 높이의 반포동 ‘아크로리버파크’는 전용 84㎡가 적게는 17억 원, 많게는 22억 원 선에 팔리고 있다. 최고 56층인 용산 이촌동 ‘래미안 첼리투스’도 44층 이상의 고층의 경우 18억 원(124㎡)을 넘어선다. 2014년 분양 당시 3.3㎡당 평균 3800만 원 수준이었던 성동구 ‘트리마제’(최고 47층)는 현재 85㎡ 이하 중소형 평형에 최고 2억 원이 넘는 웃돈이 붙어 있다. 이 평형은 16억 원 선에 거래되고 있다. 조만간 이 인근에선 분양가만 3.3㎡당 5000만 원에 육박할 것으로 보이는 ‘아크로 서울 포레스트’가 분양을 앞두고 있다.

현재 이석주 서울시의회 의원(자유한국당·강남3)은 아파트 35층 규제를 조속히 푸는 동시에 평균 층수 도입 등 대안을 제시하고 있다. ‘2025 도시 및 주거환경정비계획’을 살펴보면 은마재건축은 특별건축구역으로 지정돼 일부 49층 계획도 도시계획위원회를 거쳐 층수 완화가 가능하다는 것이다.

서울시의 규제에 맞춰가면서 동 배치와 평면을 다양화하는 방법도 제기되고 있다. 남향 배치의 부담을 벗고, ‘아크로리버파크’처럼 큰 평수에도 2베이 평면을 적용하는 등의 방법이다. 초고층 높이를 가져가기 위해 단지 저층부에 공공성을 강화하는 것도 방법으로 제시된다.

서울 잠실주공 5단지 재건축조합은 일부 동의 50층 건립을 위해 단지 내 마이스(MICE, 회의·관광·전시·이벤트) 지원용 부지를 기존 계획보다 확대하고 건물 일부는 시민청 형태로 이용할 수 있도록 시에 기부채납하는 전략을 짜냈다. 송파구는 3일 수정·보완된 계획안을 서울시 도시계획위원회에 제출했다. 이미 5월 용도지역 변경 신청을 통해 초고층 재건축을 시도한 5단지는 몸을 낮춰 내줄 건 더 내줘 기필코 50층을 얻겠다는 의지를 보인 셈이다.

무엇보다 서울시와 재건축조합 간 양측이 지금의 뻣뻣한 분위기에서 벗어날 필요가 있다는 지적도 제기된다. 이 교수는 “서울시가 35층으로 규제를 하면 재건축 단지들은 사업성 등의 문제로 층수를 다양화하지 못하고 대부분의 동을 35층으로 건립해 과거 잠실재건축의 사례가 또 나타날 것”이라면서도 “양측이 옳고 그름을 떠나 경직된 시각과 분위기를 풀고 다양한 시각으로 유연하게 접근할 필요가 있다”고 말했다.