[稅테크]상가 겸용 주택도 비과세 받을 수 있어

주택 부문이 크냐 작으냐에 따라 세금 규모가 좌우되는 상가 겸용 주택.

그러나 상가 겸용 주택도 주택 면적과 주택 외 면적이 같거나 비슷하다는 것을 입증하면 양도세를 비과세 받을 수 있다.

경기 침체와 늘어만 가는 부동산 세금을 한푼 이라도 줄일 수 있는 절세 방안을 찾아보자.

김시민 씨는 8년 전에 신축한 상가 겸용주택(지하 대피소, 1-2층 근린생활시설, 3-4층 주택 각 면적은 15평)을 양도했다. 1세대 1주택의 양도로 보아 양도세를 신고하지 않았다.

그런데 최근 세무서에서 양도세 고지서를 받으면서 깜짝놀랐다. 알아 보니 주택과 주택 외의 면적이 동일하기 때문에 주택 외의 면적에 대해 양도세를 과세했던 것이다..

김 씨는 갑작스러운 거액의 세금에 놀라며 인근의 세무전문가인 세무사를 찾아갔다.

찾아간 세무사는 겸용주택 하나만 보유하고 있는 세대의 경우 주택 부분이 크냐 작으냐에 따라 세금을 하나도 안내거나 거액의 세금을 내게 되는 경우가 생길 수 있다고 친절하게 김 씨에 설명해줬다.

또한 주택면적과 주택 외의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음 경우를 참고해 주택면적이 크다는 사실을 적극적으로 입증하면 절세가 가능하다고도 조언했다.

특히 과세관청인 국세청에서는 점포로 임대하고 있는 영업용 건물내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 경우 주택으로 인정하지 않지만 국세심판 결정례에서는 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있다는 귀띔도 해줬다.

점포에 딸린 방이 있는 경우에는 주택임을 입증하기 위해 ▲임대차 계약서 사본(당초 계약할 때 점포면적과 주택면적을 구분해 기재하는 것이 좋음) ▲세입자의 주민등록등본 ▲인근 주민들의 거주사실 확인서 ▲기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류 등을 챙겨둬야 한다고 전했다.

이외에도 지하실과 계단은 주택면적과 점포 등을 면적 비율로 안분해 구분하기 때문에 관심을 기울여야 한다고 주의를 촉구했다.

용도가 불분명한 지하실과 계단 등에 대해서는 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 적극적으로 입증하는 것이 좋다는 것.

계단의 예로 들어 1층은 상가고 2층은 주택인 겸용주택으로 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 1층 중 그 계단 부분은 주택으로 보고 3, 4층 주택을 올라가기 위한 주택전용계단이 2층에 설치된 경우 2층 면적 중 계단 부분은 주택으로 본다는 설명.

이렇게 해 계산해 지하층의 전부 또는 일부를 세입자의 주거용으로 사용했다면 그 사실을 적극 입증해 주택면적이 넓으면 1세대 1주택의 비과세 혜택을 볼 수 있게 된다.