주택임대사업 고달파 진다

월세 세액 공제로 세원 노출되고 임대료도 하락 추세

『최영진 대기자의 현안진단』

임대 주택의 주인도 고달파 질 것 같다.

주택이 넘쳐나 임대료는 자꾸 떨어지고 있는데다 월세 세액 공제제도로 세원(稅源)이 노출돼 세금과 건강보험료 부담이 늘어날 판이라서 그렇다.

세입자가 근로소득 연말 정산 때 납부한 월세에 대한 세액 공제가 보편화되면서 집 주인의 임대 소득이 그대로 들어나고 있다. 이렇게 되면 그동안 세금을 안 냈던 집 주인은 어쩔 수없이 관련 세금을 물어야 한다.

월세 세액 공제신고를 하면 납부한 총 월세의 10%를 연말정산 때 되돌려 받는다. 하지만 월세 금액이 많아도 연간 공제액 한도는 75만원으로 제한된다.

그러니까 월세를 사는 세입자는 연간 최고 75만원의 세금 공제를 받게 된다는 소리다.

세입자 입장에서는 큰 금액의 세액 공제 혜택이 생기니 이를 마다할 이유가 없다. 집 주인이 세액 공제를 받지 말라고 해도 어떤 방법을 써서라도 이득을 챙기려 할 게다.

이 제도는 2015년 월세 분 부터 적용됐다. 그동안 시행과정에서 말이 많았지만 이제는 거의 정착된 상황이다.

그래서 집 주인도 어쩔 수가 없다.월세 공제를 받지 않는 조건으로 계약서를 작성하기도 했지만 이제는 그것도 잘 통하지 않는다.

당초 내년부터 세금을 매기기로 했던 연간 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세는 2년 간 유예해 소액 임대사업자는 한숨을 돌리게 됐다.2019년부터는 모든 임대소득에 대해 소득세가 부과될 가능성이 크다.

문제는 세금이 아니라 건강보험료다.

임대소득에 대한 세금은 이것저것 빼고 나면 얼마 안 되지만 건강보험료는 세금의 5~6배 가량 나온다.

그러나 회사를 다니지 않아 임대소득만 있는 사람은 지역의료보험으로 편입돼 건강보험료 폭탄을 맞을 가능성이 크다.

지역의료보험가입자의 보험료는 부동산·자동차·소득 등을 따져 부과하기 때문에 액수가 엄청 많아진다.

연간 임대소득이 2000만원인 경우를 보자. 세금은 공제항목이 많아 50만~60만원 밖에 안된다. 하지만 보험료는 주택과 자동차를 갖고 있다면 매달 30만원 정도 부과될 것 같다. 배(세금)보다 배꼽(건강보험료)이 더 큰 형국이다.

그래서 임대주택이 한 두채인 사람은 되도록이면 세금을 내지 않으려고 소득을 숨겨왔다.

하지만 이제는 그게 안 된다. 월세 세액공제 제도 때문이다.

오피스텔이나 원룸주택 등을 매입해 월세 장사를 하는 사람 입장에서는 세금과 의료보험료 등으로 예전보다 수익성이 떨어질게 확실하다.

게다가 그동안 워낙 많은 물량이 공급돼 임대료도 하락하는 분위기다.

원룸 장사가 잘되던 서울 마포의 한 오피스텔 월세는 2년 전 95만원에서 지금은 75만원 선으로 떨어졌다. 강남권도 대개 10만~20만원 가량 하락했다.

물량이 넘쳐나서 그렇다. 예전 같으면 세금이 오르면 임대료에다 이를 전가했으나 요즘은 통하지 않는다.

현재 짓고 있는 원룸과 오피스텔도 엄청나게 많아 헌 집의 신세는 자꾸 초래해 간다.

월세 장사하기도 쉽지 않다는 뜻이다.

이는 시장의 판도가 바뀌고 있다는 말이다.

이제 오피스텔을 비롯한 원룸주택에 투자할 때에는 철저한 분석이 필요할 듯 싶다.