[2017 부동산 전망] 아파트·전셋값 진정국면…오피스텔·상가는 반사이익

대출규제·美 금리인상·가계부채 등 대내외 변수에 불확실성 확대

2017년 부동산 시장은 어느 때보다 불확실성이 클 것으로 예상된다. 규제 일변도의 정책으로 대출 벽이 높아지고, 미국의 금리 인상으로 국내 금리 인상시기도 앞당겨질 전망이다. 여기에 대통령 선거마저 예정돼 있어 시계가 ‘0’에 가깝다는 것이 전문가들의 진단이다. 때문에 실수요자는 물론이고 투자자들의 신중한 접근이 어느 때보다 요구되고 있다.

◇ 아파트 시장, 불확실성 속 진정 국면 ‘돌입’ = 2017년 아파트시장은 아파트값 하락요인과 상승요인이 공존하는 가운데, 2016년 국지적 과열양상이 수그러들 것으로 예상된다.

2017년에는 대출규제 및 금리인상 가능성, 가계부채 심화, 정부의 부동산 시장 규제 기조 등 아파트값 상승폭을 제한하는 요소가 산재해 있다. 여기에 도널드 트럼프 미 대통령 당선 이후 보호무역주의와 같은 외교 정책에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 예측이 나오고 있어, 부동산 시장의 불확실성이 확대될 것으로 보인다.

하지만 위축된 투자심리는 리스크에 대한 적응기를 거치며 유동자금이 다시 부동산에 유입될 가능성도 배제 할 수 없다.

지역적으로는 공급물량과 개발호재, 규제여부 등에 따라 차별화된 모습을 이어갈 전망이다. 수도권은 강남4구 및 과천 재건축 아파트를 중심으로 재건축초과이익환수 회피를 위한 발빠른 사업진행이 가격 상승요인이 될 것으로 보인다. 청약 광풍이 불고 있는 부산은 도심 입지의 희소가치가 높은 지역에 수요가 집중되면서 상승을 이어갈 전망이다. 반면 가격상승 모멘텀이 뚜렷하지 않고 공급물량 부담이 가중되는 대구, 경북 등은 아파트값 약세가 예상된다.

전세시장은 전체적으로 안정적인 모습을 유지할 것으로 보인다. 재개발·재건축 등 도시정비사업 진행에 따른 이주수요가 많은 서울, 부산 등을 제외하고는 전셋값 상승 가능성은 크지 않아 보인다. 2017년에도 전세의 월세전환이 계속 될 것으로 보이지만, 지방과 광역시를 중심으로 대규모 신규아파트가 입주하면서 전세매물에 여유가 생길 것으로 예상된다.

특히 금리인상과는 별도로 금융기관 자체적으로 대출금리를 상향조정하면서 아파트 매수자들의 자금마련은 쉽지 않을 것으로 예상된다. 향후 아파트시장에서 과열이 계속될 경우 투기과열지구 지정이나 LTVㆍDTI 축소 등 강도 높은 대책을 예고하고 있어 2016년과 같은 호황은 기대하기 어렵다. 다만 수도권을 중심으로 순수전세 매물의 희소성으로 매매전환 수요는 꾸준히 이어질 것으로 예상된다. 동시에 금리가 오른다고 하더라도 상대적인 저금리 기조로 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 유동자금이 부동산으로 유입되면서 시세상승 호재가 있는 지역을 중심으로 가격 상승여지가 있다.

전세시장도 올해와 비슷한 수준의 완만한 상승세를 보일 것으로 예상된다. 매매시장에서 가격상승에 대한 불확실성 탓에 전세 수요가 많아지겠지만, 2017년 신규 아파트 입주물량이 1998년 이후 최대치인 36만9709가구에 달해 전세 매물 찾기가 어렵지는 않을 것으로 보인다.

또한 2017년 아파트 분양시장은 분양물량 감소와 청약경쟁률 하락 등이 나타나며, 2016년 과열된 분양시장의 분위기가 진정 국면에 접어들 것으로 예상된다. 때문에 예비청약자들은 청약계획 및 자금계획을 새롭게 수립해 청약에 임해야 할 것으로 보인다.

◇ 수익형 부동산 시장은 ‘긍정적’ = 2017년에는 금리인상이 불가피할 것이란 전망이 우세하다. 때문에 수익형 부동산 시장으로의 자금 유입이 줄어들 것이란 예상이 나오고 있지만, 예전같은 고금리는 사실상 힘든 만큼 수익형 부동산 시장은 입지에 따른 차이가 있지만 여전히 밝다는 것이 전문가들의 의견이다.

우선 2017년 오피스텔은 투자자들의 관심이 지속되며 매매가격 상승이 이어질 전망이다. 오피스텔은 상가에 비해 비교적 소자본으로 투자가 가능하고, 매월 월세를 받을 수 있다는 장점이 투자자들에게 매력으로 작용하고 있다. 지난 11월 3일 발표된 ‘주택시장 안정화 관리방안’이 아파트 분양시장을 정조준하면서 전매제한과 청약통장에 구애를 받지 않는 오피스텔 분양시장이 반사이익을 볼 것으로 예상된다.

다만 저금리 기조 속에서 자금을 흡수하던 오피스텔 투자에 예고된 변수와 주의사항이 있다. 미국 금리인상과 대선으로 시장의 불확실성이 높아 국내 시장금리와 오피스텔 수익률 차이가 확대되기는 어려워 보인다. 여기에 2016년과 2017년 연간 4만 실 이상 오피스텔 입주가 진행되는 것도 변수다. 공급량 증가에 따라 공실이 발생한다면 안정적인 임대수익 확보가 어렵게 돼 오피스텔 투자수익은 낮아지게 된다. 또한 2016년 10월 31일부터 상호금융 비주택담보대출의 LTV 총 한도가 기존 80%에서 70%으로, 최대 10%p 강화돼 대출문턱이 높아진 점도 고려해야 한다.

상가에 대한 투자 열기 역시 지속될 전망이다. 최근 나오는 규제들이 주택시장에 집중되면서 반사효과로 투자자들의 유동자금이 상가분양에 유입될 가능성이 높아 보인다. 또한 신규 택지지구 공급 중단으로 상업용지 공급이 귀하고 비중 감소로 상가 공급이 줄며, 상가 분양의 희소가치가 부각될 것으로 예상된다.

하지만 미국 금리 인상 우려 등 대내외적인 변수가 존재하는 가운데 상가시장이 소비경제와 맞닿아 있는 상품임을 고려한다면 보다 신중한 접근이 필요할 것으로 보인다.

아울러 2017년 토지시장은 2010년 이후 7년 만에 최대 규모인 19조 원의 토지보상금이 풀리고, ‘11ㆍ3부동산 대책’으로 갈 곳 잃은 유동자금이 토지시장으로 유입되면서 가격 상승은 이어질 전망이다.