[11.3 부동산대책] 예상보다 강한 '11·3대책'… 분양시장 위축 불가피

정부의 부동산 시장 규제 예고 이후 3주 만에 나온 ‘11·3대책’에 시장은 대체로 분양시장 위축을 우려하는 분위기다. 실수요자에 유리한 시장으로 재편될 것이라는 의견도 있지만, 생각보다 강한 이번 대책에 풍선효과조차 나타나지 않을 것이라는 반응도 나온다.

3일 국토교통부는 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한등의 규제 내용을 골자로 하는 '주택시장의 안정적 관리방안'을 발표했다.

전매제한이 크게 강화된 곳은 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 경기도 과천이다. 민간·공공택지 모두 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 전매가 제한된다. 경기도 하남시·고양시·화성 동탄2신도시·남양주시와 세종시는 공공택지 전매가 기존 1년에서 소유권 이전 등기 시점까지 제한된다.

강남4구를 제외한 그외 서울 지역과 경기도 성남시는 민간, 공공택지가 각각 1년 6개월, 소유권이전 등기 시점으로 기간이 조정된다. 청약 1순위 요건도 강화된다. 세대주가 아닌 자는 물론 5년 내 당첨 사실이 있는 세대에 속한 자, 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자는 1순위에서 제외된다.

시장 전문가들은 강남4구와 과천 분양시장의 위축이 불가피할 것으로 보고 있다. 투기과열지구 지정은 피했지만 전매제한 기간이 소유권이전 등기 시점으로 강화돼 사실상 입주 이전까지 분양권 전매가 불가능해졌기 때문이다.

당장 이달 분양을 앞둔 서울 서초구 잠원동 '래미안 신반포 리오센트'(한신18·24차), 방배동 방배3구역을 재건축하는 '방배아트자이'등에 이번 방안이 적용될 전망이다.

잠원동 D공인중개소 측은 "해당 단지는 입지가 좋은 곳으로 실수요자 관심이 높아 완판은 가능할 것"이라면서도 "투기과열지구 지정을 피해 금융, 조합, 청약 등 대대적인 규제는 면하겠지만 전매제한이 크게 강화돼 단기 투기 수요가 줄어들 것"이라고 말했다. 강남, 과천 분양권 거래 시장의 형성 자체가 어려워질 수 있다는 설명도 덧붙였다.

강남4구를 제외한 그 외 서울 지역의 풍선효과도 기대하기 어려울 것이라는 전망도 나온다. 21개 구가 1년 6개월로 전매가 제한돼 단기 투기 수요가 빠지면서 청약경쟁률이 하락할 것이라는 분석이다.

함영진 부동산114 센터장은 "이번 정책으로 시장의 과열급증이 어느 정도 진정되고, 실수요자의 당첨 확률이 높아지는 등 긍정적인 효과가 있을 것"이라며 "다만 전매제한이 서울 전역에 적용돼 풍선효과조차 나타나기 어려울 것으로 보여 이번 정책이 시장에 전반에 만만치 않은 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

강남권 주택시장은 정부의 부동산시장 규제 예고로 이미 가격 조정에 들어갔다. 가파르게 상승하던 서울 재건축 아파트 주간 변동률은 앞서 강 장관이 규제 발언 직후 0.1% 오르는 데 그쳤다. 지난주에는 가격 움직임이 아예 나타나지 않으면서 32주 만에 상승세를 끝냈다. 개포동 주공 4단지와 잠실동 주공5단지 등은 적게는 500만원, 많게는 1000만원 가량 값이 빠졌다. 당장 집값이 더 빠지는 쇼크는 없겠지만 시장이 반전될 가능성 역시 낮아지게 됐다.

송파구 J공인중개소 측은 "정부에서 규제 발언이 나오면서 몇 주 전부터 가격이 이미 주춤세를 보였다"며 "분양권 거래보다 기존주택 거래가 많은 잠실 같은 곳은 이번 대책의 영향이 크지 않겠지만 강남권은 타격이 있을 수 있어 시장이 어떻게 반응할지 당분간 지켜봐야 할 것"고 말했다.